清华房地产创新研修班：中国房地产的根本逻辑

　　房地产，不仅仅是经济支柱，它支撑着一个本土经济体的国家信用及国民财富。

　　在本土经济体中，中国已经形成了一套基于政策驱动的增长方式。具体到房地产，中国的国有土地制度、税收政策、土地财政，与房地产经济、城市化进程、城市公共用品等直接相关。

　　房地产不仅仅是经济支柱那么简单，它是国家信用体系的基石。从国家信用、货币(信贷)/国债(地方债务)、土地国有制度、土地财政、房地产经济，到城市化、城市人口、城市公共用品及生存权，这是一条深刻理解中国经济、货币以及房地产本质的重要脉络。

　　或许，很多人并不能够完全明白，土地对于国民生存而言，意味着什么?

　　《诗经》上说：“溥天之下，莫非王土;率土之滨，莫非王臣。”

　　在一个相对的封闭环境中，比如商周时期的领土城邦之内，掌控土地意味着金字塔顶端的权杖，掌控着这土地上所有人的生存权。

　　城邦时代的欧洲有句谚语叫：“我的附庸的附庸不是我的附庸。”它说明了土地直接掌控者对领地的绝对统治权。

　　法国经济学家理查德·坎蒂隆曾在《商业性质概论》指出，土地垄断者决定了一个国家的人口数量和市场价格[1]。

　　坎蒂隆所指的土地垄断者正是封闭经济体中的城邦领主。领主垄断了土地，如何安排土地生产，比如种植多少粮食，种植多少葡萄，狩猎场多大，决定了这块土地上能够养活多少人，也决定了这块土地上的粮食价格。

　　他举了很多例子，比如说古代中国，古代中国大量的土地用于生产粮食，而不是狩猎或种植奢侈产品之用。这样中国可以产出很多粮食供养大量的人口。

　　但是，欧洲的情况则参差不齐，有些地方的领主、地主奢侈无度，喜欢喝葡萄酒和狩猎，将大量土地种植葡萄和放牧。

　　这样的结果是，这片土地上产出的粮食有限，粮食价格高涨，能够养活的人口少。依附在这片土地上的人，不得不选择不婚、晚婚、少生育，甚至杀婴的方式，来换取生存权。

　　从房地产的角度来看，土地垄断者垄断了城市的土地，供给多少土地，以什么价格拍卖，决定了这座城市能够容纳多少人口，决定了这座城市的房价;同时，也间接决定了这座城市的年轻人是否结婚，是否晚婚，是否不生育，生育多少个孩子，是否生育二胎。

　　所以，土地垄断权，是一个座城市的生存大权。土地制度、土地财政、房地产与城市的婚姻、教育、养老、社交以及生存权深度捆绑。

　　如果没有房产，你将无法获取优质教育权、优质婚育权、更好的社会地位以及信贷条件，甚至影响你和下一代的社交、就业与前途。

　　学位房是理解经济本质最好的视角。优质教育权是城市生存权的核心，优质教育权取决于学位房，学位房支撑着房价，房价支撑着土地财政和货币，土地财政和货币支撑着一个国家的信用。

　　土地国有制度决定了土地供给，城市生存权争夺扩大了需求。如此，供给与需求共同支撑了房地产价格，然后托举着一个国家的土地财政、货币信用、债务信用以及国家信用。

　　比如，美国在建国初期，因独立战争而负债累累，联邦财政及国家信用濒临崩溃。这时，联邦财政部第一任财长汉密尔顿设计了一套基于美元和国债为基础的金融体系，以应对联邦债务危机。

　　为了取得州政府的支持，强化联邦政府权威，汉密尔顿宣布各州因战争所承担的债务全部由联邦政府支付。汉密尔顿此举换得联邦财政部的国债发行权。不过，拆东墙补西墙终归不是办法。

　　于是，联邦政府按照此前通过的《关于西部土地测量和出售法令》(1785 年)、《西北法令》(1787 年)，大举扩张国有土地(购买、掠夺、战争吞并土地)，然后通过出售国有土地所得“用于偿还债务或者履行偿债业务”。

　　这就是美国土地财政的开端。

　　从杰斐逊总统开始，到1837年，联邦政府通过拍卖土地获得巨额土地出让金，终于还清了所有的债务，而且国库中还有大量的盈余。

　　土地财政，避免了美国联邦解体以及国家破产，彻底巩固了联邦财政和国家信用。

　　当然，也有操控失败的案例。

　　欧洲国王、城邦领主曾经以土地抵押发行债券，向城镇商人、金融家借钱，这也是一种通过土地扩张国家信用及统治力量的方式。不过，一些国王、领主因战败而负债累累，最终失去土地，甚至王权。

　　法王路易十五穷兵黩武，大举国债，四处征战，因七年战争战败，以及支持美国独立战争，导致国库亏空，国债总额高达20亿法郎。

　　到了路易十六时期，财政危机一触即发，路易十六强行向农民、市民为代表的第三等级征税，最终局面失控，引爆了大革命。

　　中国在1954年的宪法中规定：“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。”这部宪法其实承认农村土地是私有制。但是，这张纸被后来的社会主义改造的滚滚洪流给碾压了。到1956年，全国农村私有土地基本消失，取而代之的是土地集体所有制。

　　1982年新修订的宪法明确了土地国有化制度。这部宪法规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”

　　1982年宪法为政府实施土地财政提供了法律支持，也为货币、债务以及国家信用奠定了基础。

　　但是，八九十年代，中国城市化还处于起步阶段，城市土地价值力量尚未挖掘。直到1994年分税制改革，尤其是1998年房改之后，中国的货币、债务以及国家信用才快速地依托于土地、房地产及房价腾空而起。

　　比如，银行发放信用贷款以土地、房地产作为抵押，中国的私人信贷大部分以房地产作为抵押物。又如，地方政府发行债券，以土地财政作为担保，土地财政是地方政府的重要收入来源。再如，中央大搞“铁公鸡”，除了大量增值税收入外，国有土地也是一项巨大的支持。

　　美国建国初期以及欧洲城邦时代，实行金属货币或金本位制，货币扩张能力受限，只能通过发行债券融资。但如今的信用货币时代，货币发行无需刚性兑付，货币扩张能力被解放。信贷货币(非基础货币)发行主要以土地及房地产为抵押物。

　　所以，信贷货币及公共债券，本质上属于土地本位。楼市本质上是城市生存权本位。而货币、国债又是土地本位。由此可以推出，货币、公共债券实为城市生存权本位。

　　中国依靠国有土地政策以及近20年的土地财政快速地建立国家信用。中央以及各省各城以土地财政及国有土地为信用基础，大规模扩张国债、地方债和城投债，银行大量发行信贷货币，然后大搞基建，大造新城。

　　如此，从国家信用到城市化中的婚姻、教育及生存权争夺，这样就形成了一条完整的链条：城市生存权竞争和土地供给少，支撑房地产价格，然后支撑财政、货币及债券，最终支撑国家信用。

　　在生存权本位的封闭经济体中，楼市和货币为什么坚挺，因为人要生存，要在城市里生存。

　　只要吸引足够的人在城市生活，争夺城市生存权必然托举楼市和货币。

　　如此之多的人进城买房，为学位房竞争房产，相当于托举着一个国家的国家信用、经济命脉及国民财富。

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