清华房地产创新研修班：房地产时代谢幕了

　　每一次中央层面的税收改革，都深刻地改变着中国宏观经济的大方向。

　　改革开放初期，“包干制”取代了“大锅饭”，激活了地方的积极性，释放了社会潜能，地方经济一跃而起。

　　1994年，分税制取代了“包干制”，解决了中央财政危机，央地财政事权矛盾日益突出，手握财权的中央拉开了基建投资的大幕，财政紧缺的地方启动房地产经济。

　　如今，2019年10月，央地财政税收关系再次改革。国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。

　　这次改革方案，旨在增加地方收入，“缓解财政运行困难”，增强地方自主权。具体内容：

　　一是“保持增值税‘五五分享’比例稳定”。在2016年营改增时，国务院印发了一个《过渡方案》，将原来增值税中央75%、地方25%，改成中央、地方各分享50%。如今，这一《推进方案》再次明确“五五分享”，持续稳定给地方输血。

　　二是“调整完善增值税留抵退税分担机制”。

　　三是“后移消费税征收环节并稳步下划地方”。

　　这意味着，消费税(2018年国内消费税10632亿元)将全部划拨给地方，增加地方的财政收入。

　　此次改革，对房地产行业影响巨大。而这一改革，却容易被业内及关注楼市的人士所忽略。

　　智本社之前关于房地产的文章，形成了顶层设计“房住不炒”、外部市场“中美贸易战”(金融开放)、内部政策“土地财政”的判断逻辑，得出的结论是：

　　“2019年开始，中国房地产经过了20年的市场化之路、10年的金融化之路后，已完成了拉动经济增长历史使命，土地融资处于被动性退出阶段。”

　　从中央决策层面，房地产之于国民经济的地位已经下降，今年两会上，住房及房地产问题并没有像往年一样单列成章，同时，报告对房地产期望只是“平稳发展”。

　　从外部市场来看，随着中美贸易战的推进，以及中国主动对外开放，尤其是金融开放，抑制房地产价格上涨，防止资产价格风险，是能否顺利融入全球化市场的关键一步。

　　如此，中央把握整体大局、设置高压线，要求房地产“稳字当头”：稳地价、稳房价、稳预期。同时，将调控权下放给地方，推动“一城一策”“因城施策”。

　　随着棚改货币化收尾，抑制货币流向楼市，终结房企高周转模式，房产税推出倒计时，房地产的时代渐行渐远。

　　但从地方政府来看，房地产依然是不少地方经济的支柱，以及政府收入的重要来源，土地财政的依赖度依然很大。

　　所以，这一大方向就差一个环节，即如何解决地方政府对土地财政的依赖问题。

　　如今，这次财政税收改革，重新划分及明确央地财政分配，税收向地方倾斜，增加地方事权灵活性，正好成为这一战略实施的闭环。

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