房地产开发与投融资班：房地产类ABS投资要素

　　在分析房企的时候，在楼市调控、金融严监管，叠加龙头房企资源集中度不断提高的大背景下，房企所面临的信用风险分化会越来越显著，表现在：

　　1、由于房企具有项目驱动的特点，部分中小房企土地储备不足，未来难以通过项目拿到资金，将面临销售下滑、营业收入下滑、现金流收缩带来的风险。

　　从2018年一季度房企的新增货值来看，今年房企拿地节奏相比去年有所加快，在TOP100房企中，房企拿地集中度的分化现象持续。其中，销售金额TOP10的规模房企，自2018年以来新增货值集中度持续增长，第一季度TOP10房企拿地集中度达到55%，相比销售集中度46%高出了9个百分点，未来TOP10房企规模增速或将加大;另一方面，TOP20以后，尤其是TOP51-100的房企新增货值集中度远低于销售金额集中度，未来规模的增长将受限。

　　从过去几年房企的债券融资渠道来看，资产支持证券的规模和占比也在不断提升，17年占比达到了27.08%。

　　2、部分房企负债率较高，对资金需求较为紧张，短期债务覆盖率较低，尤其是一些近几年来高价拿地、快速扩张的房企，需要密切关注其再融资能力。

　　总体而言，今年房地产类ABS的投资机会值得关注，通过筛选优质主体和优质资产，各家机构可以从地产反向保理ABS、购房尾款ABS、CMBS、类REITs、租房ABS和物业费ABS中精选符合自己风险偏好的资产进行配置。

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