房地产开发与投融资班：房地产类ABS供给

　　受资管新规等一系列政策的影响，预计2018年房地产非标融资将大概率收缩，使得相当一部分的融资需求转移到ABS上来，尤其是一些持有优质物业的房企。

　　今年以来，我们可以在各发行场所的审批清单中见到大量房地产类ABS产品的申报和过会信息。据统计，今年一季度通过交易所发审会的ABS项目共计3692.09亿元，其中，围绕房地产相关的ABS项目共计1689.75亿元，占比为45.77%，接近半壁江山。

　　对于地产反向保理ABS而言，由于应收账款数量众多，这类项目一般先通过保理公司归集底层债权，然后再以保理债权作为基础资产发行地产反向保理ABS。虽然地产反向保理ABS的实际融资人是房地产开发企业的合作供应商，但由于房企一般在地产开发过程中处于甲方的地位，因此这类项目往往由房企主导发起，产品的信用也主要依赖于核心房企(债务人)的履约能力。所以这类项目偏向于信用债的分析逻辑，主要依赖于核心房企的主体资质。

　　对于核心房企而言，地产反向保理ABS与信用债相比，虽然目前流动性、可质押性弱于信用债，但考虑到未来仍有较大发行量，且多以储架的模式发行，未来地产反向保理ABS的流动性或有所改善，和同期限房企信用债的利差会继续缩小。此外，地产反向保理ABS产品期限往往较短(以1年期为主)，适合于追求短久期的投资者。

　　而对于购房尾款ABS、物业费ABS这些和融资主体或增信主体关联度比较高的房地产ABS，在分析时需要将融资主体或增信主体的资质与基础资产的情况结合起来分析。

　　对于类REITs、CMBS项目而言，由于对标的物业的把控程度较高，因此更看重标的物业的资质，需要根据底层资产、交易结构、区位优势等定性以及定量分析。

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