房地产开发与投融资班：“房住不炒”下的房企融资现状

　　2017年以来，我国房地产政策出台的密集程度前所未有。当前的“四限”政策(限售、限价、限购、限贷)虽然传统上均属于短期调控，但根据目前“一城一策”的大的调控背景和房地产调控形势，短期调控政策有长期化的趋势，而未来综合运用金融、土地、财税、立法等长效调控机制有望逐步落地。总体而言，“房住不炒”不仅是房地产调控政策的主基调，也是长效机制的主基调，这四个字将指导国内房地产政策未来五年甚至更长时间内的走势。

　　2018年以来，我国房地产政策继续维持中性趋紧的态势，“四限”城市持续扩容，传统开发业务的增长面临一定压力，从近期地产销售面积、销售金额的增速下滑中可见一斑。

　　具体来看，一线城市的政策调控依然严格，结果上表现为总量相对低迷与局部火爆并存、一手房认筹火爆与二手房成交低迷并存。二三线城市成交量走势环比上涨、同比下跌，且二三线城市的政府调控思路正从“因城施策”升级为“因区施策”，根据不同区域的市场热度采取差别化调控政策，有助于局部市场降温。

　　在金融严监管的大背景下，穿透式监管使得很多原有的融资途径和模式受限制，导致房企的资金端收紧。尤其是从2017年下半年开始，房地产开发资金来源出现下滑，其中，来自国内银行贷款和非银行金融机构的贷款下滑速度较快，而且信贷和非标的融资成本上浮明显。

　　此外，从债券市场到期额度来看，自2018年开始，房企将面临持续的大规模的债券到期。随着债券市场发行量的同比下滑，叠加当前再融资成本持续高位运行，今年以及未来几年地产债的偿付压力将逐渐增大，如果将所有包含回售权的债券包含进内，2018-2019年分别有超过5400亿元和6500亿元地产债到期，房企面临较大的再融资压力。

　　从信用债的角度来看，在AAA级信用债中，2017年以来，传统的高利差行业采掘、钢铁、煤炭等随着债券市场的走强利率有所下行，但地产债的利差反而有所走阔。

　　虽然从17年5月开始地产债利率上行明显，但是对于龙头房企，尤其是TOP20-50龙头房企的下属上市公司而言，近几年的平均借贷成本却大多都稳中有降，与传统上对行业融资条件偏紧的认知存在一定偏差。相比于急需信托等非标渠道“输血”的中小房企，上市房企不仅获得来自资本市场的资金，银行贷款、公司债券等融资方式与动辄成本超过10%的信托资金相比，优势也更为明显。

　　不过，在2018年强监管、去杠杆的环境下，即使是TOP100或者TOP50的上市房企，也将在一定程度上面临资金短缺、资金成本上扬的问题，个体差别趋于扩大。

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