北大地产金融班：城镇化提升将带来79亿平米刚需效应

　　城镇化提升将带来79亿平米刚需效应，房地产行业迎来新机遇

　　城镇化会不会发展?答案是肯定的。刘鹏教授认为，不同于前一段发展的状况，未来城镇化的发展将进入一个以人为核心的多业态综合发展的阶段。

　　按照2030年人口规划，峰值达14.5亿人，假设城镇化率为70%计算(这里并没有按美国等西方发达国家80%的城镇化率来定目标)，从目前59.6%城镇化率到未来十年后的70%，按照历史的线性发展，每年1%的城镇化提升，2019年人均居住面积按38.1平米且未来每年增加0.5平米，在不考虑公摊、空置等因素，2019-2030年城镇化带来的住房需求79亿平米。可见，我们在住宅市场、商业地产市场发展有巨大的刚需需求。

　　中国过去十年培养了7000多万大学生，他们大多数会留在城市，有住房的需求。我国城镇人均住房面积37.6平米，剔除公摊实际居住面积仅31.5平米，与发达国家差距较大，未来改善的需求也很旺盛。按照相同的城镇化率和计算方法，未来每年增加0.5平米/人的改善性需求，2019-2030年改善性带来的住房需求有42亿平米。综上可见，房地产企业在前半场传统的土地开发和住宅改善方面还有很大的发展空间。

　　地产市场最大的需求在于城市改造和城市更新。随着城市中心新增土地面积逐年大幅减少，核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”阶段，对城市功能重新定位。城市通过“重新定位—合理改造—再运营”，实现功能升级优化，提升物业价值，因而地产行业存在大量潜在机会。

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