人大房地产金融班：房地产年谱划分

　　我们从政策和指标两个方面划分：

　　(一)政策方面

　　黄金时代(1998-2008)。这一时期在国务院层面有三次政策大力支持。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确住房货币化改革方向;2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确立房地产是国民经济支柱产业;2008年《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台恰好赶上全球金融危机，给予首套、二套房的信贷支持和营业税优惠。

　　白银时代(2009-2016)。这一时期国务院层面再无直接针对房地产的支持政策(2015年的棚改政策并不直接针对整个市场)。另一重要特点是，调控政策限购加持(2014年部分二三线城市取消，但很快恢复)，整个行业把客户挡在门外，怎么可能还是黄金时代呢。

　　青铜时代(2017以后)。中央经济会议提出“房住不炒”的政策定位。

　　(二)指标方面

　　从住房价格的同比增速来看，2008年之前几乎都为正且波动幅度小，2008年之后大幅波动，且探底幅度更大(图1);从房地产商投资意愿来看，2008年之前基本上是水平线，同比增速27.63%，2008年之后仅为14.67%，且呈下降的趋势(图2);从上市开发商的净资产收益率来看，2008年之后就进入一个平台期，销售毛利率尽管下降有所滞后，甚至在16年之后还有所反弹，但与净资产利润率构成喇叭形开口，说明利润正在被债务侵蚀;反映长期偿债能力的利息保障倍数也验证了年代划分，2008年之前一直上升，2009年达到峰值17.38倍，之后趋势性下降。

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