网站首页 | 培训资讯 | 总裁研修班 | 企业内训课 | 短期公开课 | 硕博学位班 | 讲师大联盟 | 直播课堂 | 峰会论坛 | 培训资源 | 培训机构 | 商领俱乐部 | 培训论坛
精品课程

房地产实战班:开放经济体的房产逻辑

发布时间:2019-11-25 14:11:53  信息来源:小编互联网整理   作者:总裁培训小编
  若在开放经济体下,或从本土经济体向开放经济体演变中,以上房地产的逻辑便不再成立,中国房地产经济也将面临根本的转变。

  自中美贸易战以来,判断中国房地产及宏观经济走势时,就需要加入一个非常重要的维度,即开放经济体。

  开放经济体,与本土经济体存在本质区别,二者的增长逻辑、增长动力、政策效果、市场风险、竞争烈度、市场规则等完全不同。

  中国决策层、经济学家、企业家、投资人以及国民大众,都有必要补上国际宏观经济学这一门课程,以应对中国正在主动开放(金融开放及市场准入)的市场变化——利率自由波动、汇率自由浮动、资金自由流通,以及国际宏观经济波动带来的外溢性风险。

  智本社不少文章都讲到了开放经济体思维,但国人对此理解并不深刻。毕竟,中国在过去四十年形成了一个本土经济体的增长模式,我们已习惯了以上这套逻辑。

  我在《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走?》曾经指出中国房价的上线为“房住不炒”,底线为“地方债务”,总体房价在此上线和底线之间波动。

  如今,随着中美贸易摩擦深入发展,以及这次税改重新划分央地财政分配,房地产发展方向更加明确:

  上线:金融开放(贸易摩擦)

  底线:地方财政(地方债务)

  对外开放,尤其是金融开放,到底对中国房地产产生多大的影响?

  中国现行的房地产逻辑,建立在本土经济体中,政府控制着土地供给权、货币配置权,以及城市户籍、教育、医疗等公共资源的支配权,房地产的规模及价格涨跌基本上由这三种权力决定。

  而金融一旦开放,相当于这一完美逻辑的前提不存在。通常而言,金融开放以利率自由波动,汇率自由浮动,资本自由进出为主要特征。汇率波动以及资本跨境流通,将成为房地产经济最不确定因素。

  在开放经济体中,资本和人才不再依附于城市这片土地上生存,土地供给权、货币配置权,以及城市户籍、教育、医疗等公共资源的支配权,对房地产的决定性影响大大被削弱。

  当土地供给减少,房地产价格上涨时,资本及人才可以在全球寻求价值洼地或规避风险。

  例如,你有2000万元人民币,可以选择在深圳买房,若你觉得深圳房价太高也可以兑换成美金在美国或澳洲购买不动产、股票或其它类资产。或者,你可以将深圳的房产出售,以置换成他国的其它资产,作为分散投资风险。

  当货币供应扩大,支持房地产投资及信贷发放,以维持房地产价格时,资金可能会担心本币贬值而兑换成他国货币,如此货币扩张政策的效果被削弱,还可能引发资金外流和汇率波动的风险。

  在这种开放经济体中,国内内陆河与国际太平洋相连接,水平面相互接近,资本自由流通。一旦汇率能够自由汇兑,资金可以自由流通,国内资本定然在全球寻求价值洼地和避风港。如此,货币政策和财政政策效果大大减弱,过去房地产那套基于政策逻辑就不太灵光了。

  当然,中国一旦加入全球开放经济体,国际资本也会更放心地来中国寻求投资机会。但是,在金融市场开放的过程中,由于不知道两个市场到底存在多大的差距,不清楚资产价格是否在同一水平面,有可能引发资本外流的“泄洪”风险。

  假如资本认为国内城市房价过高,有可能在金融开放时,涌入国外置换成低价资产,如此不仅冲击房价,还可能导致汇率贬值,引发一连串的金融风险。

  历史上,日本、泰国、墨西哥、阿根廷都在金融开放的过程中,遭遇因政策不当引发的外溢性风险。

  所以,金融开放不能一放了之,应循序渐进、按部就班。更重要的是,一边有节奏开放的同时,另一边必须对内改革,降低资产泡沫风险,与国际资产价格相接轨,与国际金融周期相匹配,与国际市场规则相适应。

  中国已制定了外商投资法,降低了金融领域的外资准入门槛。中国取消了合格境外投资者(QFII/RQFII)投资额度限制,促进金融市场对外开放。中国推行利率并轨改革,完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

  虽然中国金融开放可能还需要很漫长的过程,但是防患于未然,在对外开放大势所趋的背景下,抑制房地产价格上涨,防范资产价格风险,已经成为与对外开放相匹配的必然选项。

  这一年多来,中国不断地给房地产“降温”:

  房地产在中央层面报告的地位下降,房地产企业及老板不作为刻意塑造及宣传的对象;

  棚改货币化接近收官,首次提出“收缩型城市”,要求中小城市严控增量、盘活存量;

  严控资金进入楼市,打击房企对外举债,终结房地产高周转,这个行业开始慢下脚步。

  总之,“经济去房地产化,房地产去泡沫化”,大势所趋,旨在在为金融开放做准备。

  这一过程,最核心的问题依然横亘在那里,即地方政府的土地财政及债务问题。

  如今房地产税的推出进入倒计时,这一项税收收入虽然划给地方政府,但是后者难言有多少积极性。主要原因是,土地出让金是一次性收取了70年的费用,而房地产税是一项长效机制——钱来得太慢,难以覆盖土地财政缺口。

  以2017年土地出让收入5.2万亿为标准,要使房地产税超过土地出让收入;免征面积0平时,税率需在2.5%以上;免征面积12平时,税率需在4%以上。因此,如果免征面积超过12平,税率在4%以内,房地产税无法替代土地出让收入。[2]

  如今,税改政策出台,旨在缓解地方政府的财政压力,配合地方的“一城一策”调控政策,以降低地方政府对房价上涨以及土地出让金的迫切需求,从而达到抑制资产泡沫目的。

  所以,在金融开放的高线之下,地方政府土地财政压力越小,债务负担越轻,房价上涨的诉求越不强烈。


  培训课程:清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班

  联系人:李老师 13911249815

在线客服系统
在线客服系统