北大房地产班：居住条件改善对房地产市场的影响

　　第一，我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间。根据恒大研究院《中国住房存量报告：2019》，1978-2018年，我国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。当前日本、美国、英国、德国的套户比分别为1.16、1.15、1.03和1.02，与发达国家对比我国住房供给总体平衡。但根据2015年人口小普查，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年前修建。2014-2018年，我国累计典型城市商品房销售中90-144平方米的改善户型套数占比明显提升，表明住房质量改善需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。第二，城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升。

　　人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持5-10年左右增长。1978年以来，我国生育政策经历了从严格计划生育到放松计划生育的转换，总和生育率下滑，从1970年之前的6.0降至当前1.5左右。

　　根据《中国生育率报告：2019》，按照当前1.5的低生育率预测未来人口总量，最保守估计我国人口将于2024年前后到达峰值14.10亿人(低方案)。但应考虑到生育政策变化对将对生育率提升产生积极影响。目前全面二孩政策已经实行，预计未来继续出台政策提高生育率，比如推行全面放开生育，出台个税抵扣、经济补贴、支持托育服务供给、完善女性就业权益等一系列配套生育支持政策。若生育率提高至1.6和1.8，预计总人口将分别在2026年前后(中方案)、2030年前后(高方案)达到峰值14.19亿人、14.33亿人。联合国对中国人口规模有9个预测方案。其中低方案的总和生育率假设为1.45，将于2024年达到人口峰值14.5亿人;固定生育率方案和中方案对未来总和生育率假设为1.69和1.70，分别将于2030、2031年达到14.6亿的峰值。

　　城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。根据联合国预测的我国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构，虽然20-60岁人口占比持续小幅降低，但受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前20-60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中，20-34岁以首置需求为主，35-60岁以改善需求为主。对改善需求进行细分，35-45岁一般为二次购房的首改群体，45-60岁则为三次及以上的再改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。

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