北大房地产总裁班：房地产行业发展的影响

　　中国的房地产行业，起步于90年代，算起来也就不到30年。尤其是近20年，房地产行业就像脱缰的野马，始终保持高速增长。尽管专家、机构一再强调房地产市场风险，然而房地产行业依然红红火火。

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班分析房地产行业发展的影响：

　　早期的房地产业发展，使得一部分居民的资产负债表增加，居民消费意愿被唤醒。于是，房地产相关行业如建筑、材料、设计、家装、家电、饰品等等行业都被带动起来。资产的增长也带动了居民生活消费的增加。同时，房地产业发展，也带动了城市基础设施建设。地方规划一片区域，就需要交通、水电、教育、医疗、治安等等基础配套设施跟上。这些产业发展，解决了相当一部分人口的就业问题。

　　看上去美好的循环在一点点被打破。由于房地产资源具有一定的稀缺性，房价及租金很高，增加了企业成本，摊薄了实体企业的利润，经济“脱实向虚”。逐渐的，房地产及相关行业在GDP中的比重越来越高，有分析认为超过20%。银行贷款中也有相当大比例是基建和房地产。相对应的，实体经济越来越困难。

　　由于房价上涨，居民负债不断提高。数据显示，1996年大陆居民杠杆率(居民负债/GDP)只有3%，到了2008年增至18%，到2018年已经达到53.2%。过高的财务杠杆可能反而会抑制居民消费。另一个能够反映居民消费的数据是房屋租售比。根据上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》显示(见附图，部分城市未截取到)，全国50个城市房屋租售比均不足4%，一二线城市几乎都在2.5%以内。也就是说，仅靠租金收入，一套房子需要40年以上才能收回成本。

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