北大房地产班：房地产开发信托融资将由升转降

　　2019年第一季度，流向房地产的信托资金大幅增加。从新增规模看，一季度新增房地产信托2610亿，同增42.9%，在信托新增总额中占比19.2%，较2018年底大幅增加6个百分点。从信托余额看，截至3月底，流向房地产的信托余额2.8万亿，同增18.3%，较2018年底小幅回升0.6个百分比，房地产信托占比14.7%，较上年末提升0.5个百分点。

　　近期，银保监会持续收紧房地产信托融资。一是明确监管4类为不满足“432”项目变相融资的结构化产品;二是银保监会对多家信托公司约谈警示，要求控制今年房地产信托规模不得超过6月30日;三是房地产信托备案标准提高，项目公司本身或持股50%以上直接控股股东具有二级资质。

　　预计下半年房地产信托规模明显回落、成本上升，对项目前端融资和依赖信托融资快速扩张的中小房企影响最大。7月，多家信托被约谈，要求房地产信托规模不得超过6月30日规模，预计下半年房地产信托规模将明显回落。目前已现回落迹象，截至7月29日，合计发行集合信托655.8亿元，环比大幅下降39.5%。在规模受限、资质收紧的情况下，预计信托融资成本也会小幅上升，近一周(7.20-7.29)集合信托收益率为8.32%，较5-6月8.29%的均值已有明显提升。

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