清华大学房地产班：清华大学房地产班

　　开发商自产自销的意思，就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是出现得最早的。

　　它的优势主要表现在：节约成本 保持利润

　　1、开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队，成立专门负责销售的销售部或营销部，是属于成立一个部门的形式;另一种是开发商成立一间销售代理公司，专门负责自己公司开发的楼盘的销售，这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自销的模式。

　　开发商自产自销，开发商认为最大的好处就是节约销售成本，不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法，是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。开发商组建的销售团队属于开发公司，便于管理和控制。开发商的销售策略，能直接传递到销售人员那里，不需要受代理公司管理层意见的左右，不会产生意见传达偏差的现象。

　　2、它的劣势主要表现在： 市场信息少 人才易流失

　　代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。在项目销售过程中，销售员的月收入起伏较大。

　　此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人;另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。另外开发商由于考虑到开发公司各部门的薪酬平衡，往往不能按市场行情支付营销人员合理薪酬，这是人才容易流失的几个情况。

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