清华物业班之对于房屋的维修物业公司到底应该承担多大的义务？

　　众所周知,小区的物业公司在向业主收取物业服务费的同时,不仅肩负着管理小区卫生、维护小区秩序等责任,而且对小区内的一些建筑物还负有维修的义务。这里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑?对于这个问题,业主们普遍存在着一定的误区,他们往往将“一些建筑”的范围进行“扩大”,认为物业公司既然向业主收取物业费,就要对小区内的所有建筑物负有维修的义务。

　　2005年,王先生购买了我市某小区一处住宅,三年后,该住宅卫生间的天花板开始出现漏水现象。随后，王先生向物业公司报修要求进行维修。随后，物业公司到王先生家进行了维修，发现是支管部位有一处破损了，随后物业公司为王先生更换了支管，解决了漏水问题。但王先生因为另有住处，该处住宅难得住，发现天花板漏水的问题已经较晚，卫生间的天花板已经发霉，导致卫生间的门也开始发烂，进门旁的地板也有部分变形。随后，王先生要求物业公司赔偿他的损失。物业公司回复，已经免费为其更换了支管，拒绝赔偿，说该损失不是他的责任。为此,王先生要求减少支付物业费,物业公司不同意。于是,王先生停止了支付物业费。2009年底,物业公司将王先生起诉至法院,要求其依照约定支付物业费。

　　法院经审理查明,根据双方签订的“前期物业服务协议”,物业公司仅对该建筑的公共部分负有维修义务。卫生间的天花板上层的支管不属于公共部位，属于楼上业主的私有部位,即漏水部位并非公共部位,物业公司对该部位没有维修义务。因此,王先生应当按照合同约定的数额支付物业费。王先生可以通过法律途径向楼上业主追讨相应损失。最终,法院支持了物业公司的诉讼请求。

　　特别提示

　　1、建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。根据物业管理相关规定，物业公司的维修养护义务是指合同约定的对小区建筑物共用部位共用设施设备的维修养护，比如电梯的维保、年检等。合同未约定的共用部位共用设施设备的维修按规定动用维修资金维修。

　　对于小区建筑物的专有部分,即各业主享有私人所有权的部分,不包括在物业公司的维修义务范围内。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。

　　2、共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　如果，合同没有约定必须由物业公司维修的内容，业主不能以此拒交物业费。

　　特别提示：楼内的管道，特别是卫生间和厨房间的管道，一般来讲，竖管属于公共部位，从竖管接出来的支管属于业主的私有部位。支管一般来说都是业主私有部位，支管的损坏造成渗水导致财产损失，属于邻里纠纷，不属于物业公司管理范围。竖管在业主家中，平时物业公司不能巡查及时发现。业主负有及时发现报修的义务，一旦竖管发现破损，业主应当及时向物业公司报修，避免损失的加大。

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