清华物业班之全球物管企业发展的三大规律

　　中国房地产行业发展已经进入下半场，开发增量下降住宅竣工存量持续上升，居民对于居住品质要 求的提升推动了物业管理行业的发展。由于过去我国物业管理行业曾经历较长时间的管制，市场化 程度相对较低，而随着行业关注度提高，业内掀起了借力资本发展的热潮，但物管企业的发展方向 却仍未那么清晰。为了探索中国物管企业的发展路径和战略选择，我们选取了数家全球知名的物管 企业进行比较研究。我们选择对标企业的标准:1)商业模式方面，具有典型的代表性，能为国内 企业提供借鉴意义;2)拥有悠久的历史和广泛的影响力，在业内已经取得过令人信服的成功;3) 尽量选择不同国家的物管企业，可以考察不同房地产市场状况和经济环境对其发展的影响。

　　根据以上标准，我们选取了法国的索迪斯集团、日本的永旺永乐、美国的世邦魏理仕和仲量联行。我们选取的四家企业涉及基础物业管理服务、多元增值服务、咨询交易业务等产业链多环节。商业 模式上来看既有横向多元化服务型综合集团，也有纵向一体化的大型物管企业。

　　回顾全球典型的物业管理企业数十年来的发展路径，我们总结出如下三大规律:

　　第一、物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。纵观国际物业龙头几 十年的发展历程，物管企业在不断成长，规模也相应扩大，但是始终没有形成龙头寡占型格局。美 国、欧洲、日本本地物业市场中，最大物业龙头的市占率分别为 4.8%、5.8%、7.5%。

　　我们认为，物业行业难以形成寡头型格局，以竞争型格局为主的原因在于:物管行业是人力密集型 的服务型行业，成本结构中以人力成本为主的可变成本占比高。根据我们对典型物管企业成本的分 析，索迪斯自2005~2018 年间，员工规模从32.4 万增长至 46.0 万，而其人力成本占比始终在 50% 左右。永旺永乐在 2013~2018 人工成本占主营业务的成本均在 65%左右，仲量联行 2008~2017 年间稳定在 70%左右。高可变成本导致龙头的边际成本与一般物管企业基本相近，即要扩大相应 的业务规模，则必须配比相应的人员。龙头企业也难以获得成本上的优势。

　　在价格端，通常业主方会进行招投标以选择服务企业，由于龙头也无明显成本优势，难以在提供质 量相同的服务下，以更低价格击败竞争对手获取市场份额，形成规模扩大→成本降低→价格优势→ 份额提升→规模再扩大的正反馈。竞争对手始终可以在相近成本线与龙头展开竞争。因此，龙头企 业难以形成寡头型市场地位。

　　从人均管理面积来看，也能佐证物管行业规模效应较弱。世邦魏理仕2013~2017 年间，管理面积 从 3.3 亿平方米增长至5.1 亿平方米，员工人数从4.4 万人增长至 8 万人，人均管理面积从 7390 平方米下降至 6297 平方米。考虑到世邦魏理仕的业务板块特点，大部分员工应该集中在物业管理 板块，因此可以以总员工数作为分母来近似测算人均管理面积。人均收入则稳定在17 万美元左右。

　　仲量联行 2013~2017 年间管理面积从 2.8 亿平方米增长至 4.3 亿平方米，员工数从 2.3 万人增长 至 9 万人，人均管理面积从 5289 平方米下降至 5218 平方米。仲量联行的大部分员工同样集中在 物业管理板块，因此以总员工人数来近似测算人均面积具有合理性。

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