康养产业领袖人才培养工程：卖与养的矛盾

　　作为继商业地产、旅游地产之后又一投资风口，养老地产这一朝阳产业于近几年大热。然而在其发展过程中，“地产”大于“养老”的争议始终如影随形。多位业内人士均表示，国内的养老地产背后难掩卖房本质。以近期屡屡曝出负面新闻的华银地产为例，公众提及的槽点之一就是“以养老之名行商品房销售之实”。

　　康养产业领袖人才培养工程指出，唯有戳破养老地产概念泡沫、核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。

　　卖与养的矛盾

　　然而，养老地产概念大火，背后实则“虚热”。

　　有业内人士毫不留情地指出，国内养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。具体表现为：当前养老住宅产品大多是以“住宅建设+适老化元素”为特征，养老住宅区开发“重硬件、轻软件”以及“重设施、轻服务”。

　　康养产业领袖人才培养工程认为，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

　　以近期不断被购房者投诉的华银天鹅湖国际生态城为例，业主称，该项目最早以养老项目自居，并以“生态养老”作为营销噱头，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始曝出无证售房、售后包租等问题，延期交房更是多位业主讨伐的情况;此外，北京首个、全国唯一一个共有产权、居家养老示范社区——双桥恭和家园养老院，在其运营满周年之际，外界对于其“以养老房之名，行商办房销售之实”的质疑仍未散去。

　　有分析认为，养老问题核心在于“后续运营和持续照护服务”，但当前养老地产主要盈利来自于长期租金收入和资产升值，该盈利模式现金回流速度慢，在开发和运营阶段均需要有稳定的、长周期、低成本、大规模的资金做支持，这一点与目前追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别。

　　康养产业领袖人才培养工程指出，从开发商自身的开发模式或惯有的传统经营模式来讲，“高周转、短平快”地回笼资金，从而实现比较高的利润预期，其实已经成为房企几十年一以贯之执行下来的一个商业逻辑。而养老地产高投入、回报慢的特点，其实还是侧重运营以带来更长远的利润回报。

　　养老地产是一个带有福利甚至社会保障性质的产业，其重运营且盈利周期长的商业模式，与房企的传统商业逻辑确实存在背离。所以房企在做养老地产时，存在各类谋求变现的做法。

---

　　相关课程：康养产业领袖人才培养工程

　　课程报名：李主任 13911249815