中国地产经营者国际课程：房地产后开发时代产品变得越来越复杂

　　2016年是房地产行业的分水岭。中国城市房地产开发策略联盟60余家企业的董事长一致认为，2016年结束之前是房地产的“开发时代”;之后，房地产行业已经进入了“后开发时代”。

　　相对于开发时代来看，后开发时代的情况又有什么不同呢?未来之路——中国地产经营者国际课程认为：

　　产品变得越来越复杂，虽然住宅很重要，但是房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商，除了住宅，其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等等的物业新需求，都开始成为大家的投资重点。

　　现今的房地产行业要拥有了一个稳定的、全面的产品线，不再只造住宅。企业建造的办公楼，可能只是用作出租，一家公司30年只建100万平米的房子，这100万平米值一千五百亿的办公楼，只用于出租，每年就能赚得60多亿租金。

　　这种模式跟开发时代的销售类房地产相比，几乎没有销售额，但是资产质量很好，租金收入也很高。现在房地产企业的模式越来越多样化，横向产品服务越来越多。

　　后开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争。现在，房地产行业首先是竞争营运能力，例如出租房产开餐厅，怎么提供更好的服务，增加每平米的回报率。

　　又比如，你是做写字楼的，怎么增加写字楼每平米的回报率。不管出租给机关，还是医院等等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘15到20倍，就是它的物业价值。

　　大家可以想象，如果两家企业提供的建筑面积一样，你一年的租金是1000万，我一年的租金是1500万，租金收入高的一方，估值当然就更高。而盖房子是常规技术，不光房产公司能做，原来乡镇企业的施工单位也能做，这样一来，建筑能力不再是竞争力，而营运能力则变成了核心竞争力。

　　课程地址：未来之路——中国地产经营者国际课程

　　课程报名：李主任 13911249815