清华大学物业班之国外物业公司竟敢对业主有什么限制

　　选择公寓居住的人们，在享受便捷生活方式的同时，还需要与邻居合作构筑一个适合大多数住户的舒适生活环境。所以，为保障所有住户都得到适宜的社区生活环境，物业会有一系列规章制度来限制不良或对邻居有负面影响的生活方式。在建立社区之前都会有最基本的物业管理规定，但是为了保障大多数居民的利益，物业管理公司会自行增加一些规定。其中就有我们今天要谈到的关于宠物和年龄管理规定。

　　宠物限制

　　一般物业公司管理宠物的基本章程中，都可以接受合理数目的鱼类，小型水生物，合理数目的笼养两栖类或哺乳类动物，最多两只笼养鸟类和一只猫一只狗。如果物业公司只是遵从以上对于宠物管理的基本规定，那么这些规定不需申请就可以自动生效;如果物业公司想删减或是添加更多关于宠物的管理规定，并且这些规定完全符合BC人权法(BC Human Rights Code)和其他相关法律条文，那么物业公司提交申请后，条款基本都会被通过。

　　在物业公司通知业主开会的时候，业主要思考物业公司想要增加对于宠物管理条款的原因，原本已经有的物业管理条款已经足够管理宠物秩序的前提下，为什么还要增加多余的条款。可能最主要的一个原因就是“扰民”。物业公司有时候天真地认为只要限制了宠物的大小，就可以减少噪音的困扰。但是事实上，小型犬的吠点和凶猛程度一点也不比大狗弱。也有些物业公司会限制宠物数量来减少困扰，或是登记大型辅助犬，比如导盲犬。但是一切新增规定都必须谨慎遵循有关当局的法律法规的前提下进行添加。

　　年龄限制

　　在法律法规的允许下，物业对年龄限制一般为19岁以下的未成年人或55岁以上的老年人。如果有家庭想要生孩子，帮人照看小孩的时候都要注意您购买的公寓是否允许小朋友居住。虽然某些物业为了保持一个安静的社区环境会颁布限制小孩的规定，但是BC人权法禁止出租物业的业主区别对待有小孩或是老人的家庭，除非某些物业是专门为55岁以上老人设计的，就可以禁止儿童居住。但有些矛盾的是，BC最高法院鼓励物业管理公司出台关于年龄限制的法规与业主协商实行。不过实行这种规定最明显的一点危险就是房子很容易卖不出去。

　　在新规颁布之前就在这个社区居住的居民不会受到新规的约束。例如限定不能养狗的新规出台，那么住户早已养很久的宠物还是可以跟在住户身边，一直到宠物去世，在这期间住户不可以换宠物或重新养一只。同样的例子可以用在对年龄限制的条款中。

　　在购买公寓，城市屋或是其他共管物业之前，我们必须了解清楚其中对于这些生活细节的规定。户主有责任阅读每一个条款。当您在未认真阅读物业条款之前购买了公寓，但是生活过之后想任性吐槽“这个条款不适合我，我不管”的时候，“我从来不知道!”就不是借口了。为了对我们最亲的老人，小朋友或是宠物负责，我们要细心阅读每一个条款，以保障一家人可以开心地生活在一起，并与邻居和睦相处。

　　高度知识链接：辨别公寓的产权形式

　　在加拿大，公寓/城市屋的产权有两种状态：一种是单一产权，一种是多项产权(Strata)。

　　单一产权指的是整个大楼或者城市屋小区(Complex)的产权只归属一个人/集团/公司，产权的内容包括所占用地、公共区间、各个单元，所有的单元只可以用来出租经营，不可以进行转卖、赠与、产权变更。此类产权的历史可追溯到几十年以前，确切的说，1977年以前在BC省建成的公寓或城市屋的产权均属此类。

　　多项产权(Strata)指的是公寓楼或城市屋小区的各个单元的产权分属各个单元的所有者，产权的内容包括单元本身、公共区间、占有的土地份额。我们现在可以进行买卖的公寓和城市屋单元都属于这种产权性质。在这种情况下，购买一个公寓或城市屋单元后，您不仅拥有了单元本身的产权，理论上还同时拥有公寓楼或城市屋小区的公共区间的份额和大家共同占有的土地份额。在BC省，多项产权开始出现于1977年的下半年，是伴随着“多项产权物业法规”(Strata Property Act)于1977年7月1日开始诞生并生效之后产生的。也就是说，公寓和城市屋单元开始独立转让和买卖是从这时开始的，理论上来说，任何可转让的公寓或城市屋单元的房龄都不大可能超过35年。个别多项产权单元房龄超过35年的，都是由单一产权的物业中分离出来的，数量极少。

　　多项产权物业法规出现后，每一个单元的业主就都是公寓楼/城市屋小区的部分拥有者，因为每一个业主都同时拥有部分公共区间和土地份额。公寓楼/城市屋小区就由所有的业主共同拥有并且共同管理，共管式物业便由此而来。

　　当任何一幢多项产权的公寓楼/城市屋小区建成后，所有单元的产权便注册在BC省的“土地产权办公室”(Land Title Office)。根据多项产权物业法规，此处共管式物业整体便自然形成一个“多项产权公司”(Strata Corporation)，而每一个业主便自然成为此公司的成员，拥有产权的同时，有权参与管理。

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