搞特色小镇也好、搞田园综合体离不开承包地，如何流转？

　　一、承包地：实施三权分置

　　大家记住三权分置，什么概念?承包地分成三个权利：土地所有权、承包权、经营权，这三个权利分开，这是中国农村土地改革最大的制度创新。分开以后，这里名堂就多了。

　　二、案例：重庆梁平县

　　给大家举一个案例，看看企业家如何拿到经营权。

　　重庆梁平县蟠龙镇义和村，一个小老板想搞冷水渔场，但是15亩地20户农户承包的，最后办法是农户把农保地退给集体，程序虽然有点多此一举，但是程序一个不可以少。每户1万块钱，一亩地3万块钱，除了3万块钱，4500块钱交给村集体，为什么?因为农民是承包者，产权是集体，所以都要给，根据现有法律承包这个地块50年，小老板最后把户口村本县迁过来，成为本集体经济组织的成员。

　　三、案例、改革的效果

　　以上是三权分置非常成功的典型案例，农户拿到了3万元，撂荒地变废为宝，集体经济组织获得了4500块钱的管理收益，这个小老板转过来户口获得土地的承包权和经营权。

　　我的建议是什么?拿到这两个权就可以投资了，法律上没有问题了，但是我的建议是，你不一定要获得这个土地承包权，意思就是不一样把户口转过来，因为只有转过来户口才能够获得这个权益，我不需要这个承包权，我就拿到经营权就可以了，也是50年，我建议你们将来签合同也好，获得经营权就可以了，现在关于城里是不是能够入户农村政策是不允许的，因为这个小老板也是一个农村的，无非就是旁边镇的，这个是可以的，你不一定可以。

　　四、关注：利用基本农田有哪些限制

　　拿到承包地有很多政策，农村承包地有三大方面：一是基本农田;二是一般农田;三是山林水塘。这里相关政策是高度不一样的，基本农田有“五不准”，我建议你基本农田不要做文章，应该干什么就干什么，因为基本农田有国家补贴，种粮食、重植物、种经济作物，这都没有问题，但是不要改变用途，不要改变地块和改变空间。

　　城乡建设用地增减挂钩指标也有新的政策，不允许挪动基本农田的空间。

　　五、关注：有关农用地的一些政策限制

　　其中可以做文章的叫一般性农田，可以搞农村的三产融合，这是空间很大的。所以，你拿地的时候不要都拿基本农田，也不要都拿一般农田，可以搭配。搭配一些一般性的农田有几个要素：可以做农业观光、三产融合等等，但是这里有一个核心要素就是，如果你建立一个房子、搞旅游设施、搞文创，一定要按照建设用地管理，这里差别在哪里?如果还是农地不仅不交税，还可以得到国家补贴，但是改成这样的话，你不仅得不到补贴，还可以按照建设用地交税。所以，你可以在一般农田上进行其他设施，但是也不能离开农字，和“农”相关的都可以，但是管理方式发生变化了。

　　六、利用改革弹性空间把小把戏不可持续，如何走正途拿地才有保障

　　用设施农用地的名义，就是温室大棚、暖房进行餐饮、住宿的建设，这个不要做。建设临时生产用房的名义修建一个水泥柱、搞一个木屋、钢架房，没有占地，这个也不是很保险。搞一些房车、搞一些移动性的东西，这些政策没有明确，但是都是搞擦边球的办法。北京昌平塑料大棚，搞来搞去开生态餐厅，后来搞成小别墅了，大棚里搞小别墅，叫做阳光房，开始租、开始卖，这个风险非常大，因为改变用了了，建议大家不要这么做。

　　企业与政府在拿地问题上在进行巨大博弈，我到所有地方都想拿地，但是政府不想随意出手。

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