清华物业班：资本“风口”上的物业管理

　　如果说2014年彩生活上市，标志着物业管理正式进入资本市场，使物业管理作为一个独立的行业进入投资人的视野，那么，2018年2月1日，南都物业A股上市则标志着物业管理行业资本化进程的全面加速。而2月9日，雅生活成功以高市盈率发行新股，则是物业管理到了股市“风口”的体现。

　　汹涌的上市潮和高企的估值背后，正说明物业管理到了资本市场的风口。作为一个物业服务企业的经营者，该如何理解和把握这种现象和趋势呢?

　　未来五年，财富的创造主要来自资本市场未来5年，资本市场有可能创造62-102万亿元的财富。换句话说，谁不能搭上资本市场的快车，谁就将与这一轮财富浪潮无缘。未来10年，若按市销率(市值/销售额)1-1.5倍估值，则物业管理行业可以创造2-3万亿元的社会财富。

　　从这个视角看，物业服务企业上市，既可以满足行业发展壮大后资本运营的需要，也为资本市场创造了可供配置的核心资产。物业管理标的为什么会成为未来资本市场中的核心优质资产?对于投资人而言，又大又好的行业才是他们追逐的目标。大，提供了流动性;好，提供了成长性和收益性。物业管理行业已经完全符合投资人的偏好，因此，获得高估值就顺理成章。

　　首先是因为行业有广阔的市场空间

　　粗略估计，未来10年，物业管理市场规模可能将达到2万亿元的水平，其中物业管理市场在1.3万亿元，增值服务市场在7000亿元。这就是说，物业管理市场规模在10年内有两倍的成长空间。同时，由于物业管理行业的“头部效应”明显，强者更强，赢家通吃，市场和利润正向优势企业快速集中，而市场的集中度CR100也仅在30%左右，并且最大的物业服务企业占市场份额也仅2%，这给龙头企业提供了充足的成长空间。龙头企业既可以分享行业的内生增长，还可以通过并购实现外生增长。

　　其次，行业具有非周期性的明显特征

　　随着市场波动率的提升，资本市场对非周期性的行业关注度越来越高。而非周期性，是指在一个相对长的周期内没有周期性波动。物业管理毫无疑问有这样的特征。

　　物业管理市场规模=服务面积×服务单价

　　从这个公式，我们更可以轻易得出，在未来10年，市场规模将刚性上升，不会出现周期性波动。

　　最后，业界企业普遍具有出色的会计报表

　　物业服务企业会计报表和其他行业相比，简单而干净。简单，是说会计报表项目的可理解性强;干净，是说会计报表的项目少，同时，风险资产占比极低。

　　之所以说物业服务企业有干净的资产负债表，是因为一方面，其经营杠杆率低，抗风险能力强。除个别因并购而进行债务融资的企业，绝大多数物业服务企业都不存在有息负债，甚至相当多的企业不但没有利息支出，还有利息收入。由于账面负债基本上为无息负债，负债规模的上升对企业并不会形成负担，在已经到来的加息周期，经营的安全性更有保障。另一方面，其净资产收益率ROE高企。由于物业管理行业属轻资产行业，企业只需很少的投入即可以开展服务运营。龙头企业ROE(净资产收益率)基本上可以维持在20%-30%间，这才是行业获得高估值的决定因素。最后，其拥有高额的现金结存。物业服务企业现金在资产中占比往往达到30%-60%，而应收账款的坏账率极低，正说明物业管理是现金溢余型行业，这也决定了这个行业远期的派息比率会较高。

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