清华大学物业管理班：物业服务企业上市面临的问题

　　国内资本市场，目前已有60家物业服务企业在新三板上市，而A股市场仅有已通过首发申请的南都物业，这将成为物业管理行业资本化进程加速的里程碑式事件。然而，上市只是企业成长的必经之路，而不是终点。十九大之后，在新形势下，尤其是在A股“港股化”的趋势下，上市公司将面临更加复杂的市场环境，有大机遇，更有大挑战。而本文主要阐述物业服务企业上市后面临的重大挑战，以期为物业服务企业在资本市场运作提供有益借鉴。

　　物业管理行业在整个社会分工价值链体系当中位于底层，从价值投资角度来看，行业本身对社会投资者并不具有吸引力。但在移动互联网时代，社区O2O成为资本追逐的风口。从已上市的几家港股物业服务公司的招股说明书当中可以看到，社区O2O是其未来创新转型的主攻方向。但至今传统物业管理服务收入仍占据绝对主导地位。物业服务公司上市之后，在信息公开透明制度不断完善的情况下，企业经营情况都将一览无遗地呈现在投资者眼前。在这种情况下，物业服务公司将面临诸多巨大经营压力和挑战。具体内容如下：

　　根据天风证券研究所提供数据，2017年年中A股散户持股比重为54.91%，机构持股比重为45.09%，平分秋色。其中机构包括公募基金、私募和自有基金、保险和社保基金、汇金和证金、QFII、非金融类上市公司、非上市法人机构等。

　　若从投资目的来界定，投资者可分为财务型战略投资者和控制型产业投资者。对上市公司来说，上市的主要任务之一就是能够利用资本市场进行低成本融资，以支撑企业的实体经营。战略投资者的加入，一方面可以带来具有技术和管理基因的低息资本，另一方面可以获得其他投资者关注和资金介入，拉动股价，做大市值。

　　通常，战略投资周期较长，因此战略投资者在标的选择上通常是具有良好基本面的上市公司，主要体现三个方面：一是所属行业的未来发展前景;二是企业所处的行业地位;三是企业自身财务盈利能力。而当前物业管理行业最具有吸引力的业务领域当属社区O2O，但从已上市的几家公司在该业务领域的总体表现，并未取得显著成效。反观BAT在O2O领域的战略投资和布局，市场预期非常高。倘若机构对物业社区O2O未来前景持悲观预期态度，在股价上反应的就是持续下跌。即便上市公司在二级市场主动增持，恐难以挽回下跌趋势。

　　在IPO重新启动之前，上市公司隐性存在的巨大价值就是“壳价值”。壳公司每年亏损，但股价却是被资金炒翻天。但在新形势下，上市公司失去了“壳价值”，且在证监会不断完善退市机制的背景下，若出现连续亏损，退市成为必然。

　　上市物业服务公司应根据自身的实际发展情况以及所面临的内外环境制定3-5年的战略规划。在战略规划制定过程中，管理层可以较为全面、清晰地了解各方面情况。另外，管理层需要从经营维度向资本维度转变，以保证所制定的战略规划能够得到资本市场的认可。资本市场认可的战略规划，才具有存在的价值。

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