北大房地产班：康养文旅，地产的又一个风口！

　　近年来，传统房地产的消费属性逐渐回归，人们对生活方式的追求已经不仅仅是满足日常起居，而是寻找更高水准的康养文化类居所，随着市场环境的不断变化，中国社会各层级也开始高度重视康养文旅产业。

　　01.

　　全球康养文旅项目

　　据相关数据统计表明，中国已进入大规模人口老龄化社会的窗口期，此时，大规模城镇化基本建设完成且具备相应的经济基础。

　　在国家政策不断调控，经济内循环、产业转型需求升级的前提下，市场开始寻求新的转型点和供给点，康养文旅市场必将成为新的爆发点。

　　据联合国人口统计数据显示：2055年左右我国人口将进入下滑阶段，60岁以上人群占比38.53%，中青年人群(25-64岁)人口数量将下降约7.3亿人，青壮年人口下降速度超过老龄人口增幅，传统养老模式面临挑战。

　　未来养老产品将呈现“两极化”趋势。

　　随着现有老龄人口呈现的低财富、低教育、低城镇化、高家庭负担的“三高一低”状态，大众养老逐渐趋于公益化;反之，高教育水平和高支付能力的60年代养老消费人群将引爆高端养老业。

　　当前养老机构床位供不应求，资源配置不合理，优质机构人满为患，资源错配利用率不高。

　　在产业+地产的行业逻辑之下，各大房企纷纷开始产业化布局，康养文旅产业具备足够大的市场基础，“养老+地产”的模式逐渐成为房企转型的新突破口。

　　根据类型划分可将康养文旅项目归为7种操作模式：城市单体养老住宅、介入式养老社区、康养+酒店模式、康养+度假村模式、康养+文旅小镇模式、康养+农业综合模式。

　　不同级次项目在核心功能、规模尺度及开发要点上各有特色。

　　康养文旅项目基本范式：

　　第一级，康养住宅、公寓及社区。核心功能为康养设施+住宅产品，规模尺度在10~500亩之间;

　　第二级，康养酒店及度假村。核心功能为酒店化的服务+外部疗愈型景观+功能化设施，规模尺度在500~1500亩之间;

　　第三级，康养小镇。核心功能为医疗产业+保健产业+商业配套+农业产业+旅游业，规模尺度在1500亩~10000亩之间;

　　第四级，康养度假区。核心功能为文化艺术+会议会展+全域交通配套+全域产业中心，规模尺度在10~100平方公里之间。

　　其中，一二级项目开发要点是精打细算，注重微观场景，而一二级项目开发要点是高屋建瓴，更注重宏观产业配置。因此，康养度假项目本质是生活方式多样性的问题，核心是体量和容量问题。

　　02.

　　康养文旅产业高质量

　　时代的高速发展为市场留下了庞大的消费阶层，人们随着年龄及消费水平的不断提高，产生的品质化生活需求日益增长，资本和资源在高速期大多集中在高领域区域，高速增长期留下的基础设施、公共服务及人才也为康养文旅提供了再发展的条件。

　　当我们站在康养产业视角来看待问题时，康养产业便成为了效率转换器，供给问题转化为需求红利。

　　那么，康养叠加文旅将呈现什么样的场景呢?

　　首先，需具备专业性形成的门槛、区别于治疗的休闲养生、凭借周边环境形成的天然养生空间、多维性适合旅居等特征;其次，应集合身体健康、心智健康、社交健康和家庭健康活动的总和。唯有这样的叠加，才能真正打开康养文旅的发展空间。

　　据相关研究显示：与去年相比，健康疗养类人群偏好增加最显著。

　　其主要原因有：

　　产业赋能的价值大于单纯地产开发的价值，规模庞大的康养文旅产业需要高品质的新价值赋能;

　　存量优化大于投资导入。在健康维度下，康养文旅的每个领域都值得深思;

　　深转化大于重投资。其核心着眼点是运营模式的转专换、知识图谱的嵌入和服务方式的优化;

　　体验大于工程。企业关注重点不在建筑和设备，而在服务、IP、场景、体验。

　　随着人们生活习惯的不断变化，地产行业对于康养规划设计的需求非常旺盛，需要在开发运营上做出相应的调整，做好规划运营上的区分。

　　因康养具有公益、家庭与社会，市场三大属性，决定了政府在康养产业中起主导性作用，政府将进一步加强对养老机构的监管及服务。

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