北大房地产班：房地产开发进度控制之加强土地经营工作前置

　　开发企业进度管理最主要的目的是加快资金的回笼，就是围绕快速销售和回款安排各项工作，结合前述问题分析，北京大学标杆房地产EMBA高级研修班认为主要解决方法有加强土地经营工作前置：

　　对于资金密集型的房地产开发而言，资金成本是项目开发成本的重要组成部分，也是弹性最大的成本。项目获取后意味着资金投入的开始，如果所有工作都从拿地后才启动，势必拉长开发进度，延长资金占用时间，导致成本增加。实际上，项目开工之前的很多工作完全可以前置到拿地阶段，如项目定位和方案研究、政策环境研究、报批报建程序研究、特殊条件应对措施研究、融资策划研究、甚至合作单位的初步圈定等。土地经营工作前置，不仅是为了降低决策阶段的投资风险，更重要的是把项目运营阶段工作想清楚、准备好，一旦获地，各项工作可以立即全面有序铺开，实现早开盘、早回款。分析那些开盘和资金回笼快的项目，无外乎是经营工作前置充分，碧桂园一些项目能做到2个月内开工，是因为他们在拿地之前方案就达到入窗的深度，甚至售楼处图纸和施工单位都准备好了。反之有些企业，拿地后2个月，项目定位方向还没搞清楚，何谈经营前置。

　　有人会说，一年跟那么多项目，没时间和精力研究还没到手的项目，而且做方案和调研要花不少钱，不值当。持这种观点的不在少数，这不应该是职业经理人的思维模式，他们很少想过，有些项目一天的财务费用抵得上拿地之前做多少个项目的方案。这种思维会导致新项目拓展风险增大、拓展工作能效低下，在手项目管理失控、经营指标下降。很多开发阶段的被动压力是因为拿地前少了一点点主动的研究分析，经营前置工作做深做细，不仅可以控制成本、提高经济效益，也有利于提高新项目获取成功率。

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