我国现行的税种约18个,房地产行业就占了10个(9税1费)左右,尤其是其中的土地增值税,税率高达60%,而地产开发周期较长,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
北京大学标杆房地产EMBA高级研修班谈增值税:
1.计算公式:
增值税应纳税额=销项税额-进项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)*9%-企业当期进项税额
2.预缴方式:
在企业预售阶段,房开采取预收款方式销售不动产,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴税额=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%,适用一般计税方式的话,适用税率为9%,适用简易计税方法的,按5%的征收率。
3.值得一提的是,2016年5月1日起,房地产行业进行了营改增,即2016年5月1日起,房开销售房子需要缴纳增值税,而不再是营业税。在《营改增暂行办法》中规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,可以选择适用简易计税办法按照5%的征收率计税。一旦选择,36个月内不得进行改变。
4.关于房地产老项目的界定:
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
(2)未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。
课程报名:李主任 13911249815
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