人大房地产金融班：房地产市场运行之数量走势分析

　　2019年，中央层面关于房地产市场的政策定位依然是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，并新提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。部委层面，防范资金违规进入房地产市场成为央行和银保监会监管重点;地方政府层面，热点城市的限购、限贷、限售等行政性调控手段仍在持续。

　　中国人民大学房地产金融高级研修班：数量走势分析

　　从商品住宅销售数据来看，持续的房地产市场调控政策效果逐渐显现。2019年全国商品住宅销售面积为15.01亿平方米，同比增长1.5%，增速较上一年明显放缓;2019年商品住宅竣工面积为6.01亿平方米，同比增长3.0%。2019年，全国商品住宅销售额为13.94万亿元人民币，同比上涨10.3%。这意味着在持续的房地产调控政策下，我国商品住宅平均销售价格仍在上涨。但从同比增幅来看，已经处于历史较低区间，房地产的黄金时代早已结束，白银时代也逐渐远去。

　　从市场传导逻辑来看，土地市场的交易数据可以反映房地产开发企业对市场的预期。2019年，百城住宅类土地供应面积为2.73亿平方米，同比增加3.72%，增幅大幅放缓;成交面积为2.73亿平方米，同比增加7.97%，增速与上一年基本持平;成交金额为3.37万亿元，同比增长25.59%，成交土地楼面均价同比上涨16.33%。但从二季度房企融资政策再次全面收紧之后，5月份以来土地流拍数量激增，土地成交溢价率出现持续下滑，成交土地楼面均价也从7月份开始显著下降。这表明二季度之后开发商对房地产市场的预期发生明显变化，拿地更趋理性，部分资产负债率较高的民营房地产企业甚至已经暂缓拿地，调控政策成效较为显著。总体来看，2019年百城住宅类土地供应节奏整体放缓，成交面积增速与上一年基本持平，成交金额和土地楼面均价出现一定程度上涨，部分城市地方政府通过减少住宅类土地供应面积来稳住地价和房价的意图明显。

　　从去库存的情况来看，我们统计的18个城市平均住宅库存去化月数由2015年4月的最高点22.3个月，下降到2019年12月底的14.0个月。其中，12月底一线城市平均去化周期为9.0个月;二线城市平均去化周期为8.6个月;三线城市平均去化周期为24.2个月。总体来看，得益于中央的去库存战略、部分地区人才政策以及各地的棚户区改造计划，目前一、二、三线城市的库存相对于2015年4月高达9.8个月、17.3个月和39.7个月的库存去化周期已经明显降低，二、三线城市的住宅库存问题已经得到显著改善。数据显示，2019年一、二线城市住宅去化周期仍处于合理区间，三线城市住宅库去化周期却从2018年底的17.8个月上升至2019年末的24.2个月，去库存压力增大，需要警惕三线城市住宅库存进入新一轮上升周期。虽然三季度以来部分房地产企业加大了三线城市库存住宅降价促销力度，并明确表示将撤离三四线城市住房市场，使库存去化周期较一、二季度有所改善。但在房地产企业融资渠道全面收紧的政策背景下，库存积压的上升将会给布局于三线城市中小房企带来较大的资金链压力，部分资金周转能力较弱的房企可能会出现较大的债务风险。

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