随着中国房地产行业十多年的发展与扩张，房地产与金融的结合也一直在深化，各大房地产公司资产负债表日益杠杆化。目前，日趋保守的信贷政策也影响到房地产行业，房地产企业在继续依赖传统融资渠道的同时，也在不断探索新兴融资渠道。

　　中国人民大学房地产金融高级研修班谈新兴模式之房地产投资信托(REITs)

　　房地产投资信托(REIT)是拥有并运营创收性物业的公司、信托或合营企业。REITs拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、医院、甚至林场。REITs可以在大型交易所公开交易流通。作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。

　　与上节的结构性产品相似的是，REITs为投资者提供多样化的房地产或抵押贷款资产组合。然而，与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。

　　房地产投资信托一般采用信托结构，基础资产由独立受托人代表信托单位持有人持有。在一个典型的REIT结构中，通过首次公开发行(IPO)从单位持有人手中募集资金，公司用募集到的资金购买一组房地产物业。房地产开发商或资产持有人也可设立REITs，出售其部分股权，以便在释放其部分资产价值的同时又保持其对资产所有权的控制。

　　REITs的基础物业资产通常由专门的物业管理人进行管理。将物业出租，然后在扣除支付给管理人和受托人等相关费用后，将收入作为股利分配给单位持有人。一些REITs专职于购入长期抵押贷款，适用相同的入股原理及向股东分配净收入。

　　与CMBS、RMBS和ABS产品相比，REITs通常被视为较低风险投资，部分原因是它们的管理和运营有严格的规则监管。其中包括：

　　(1)保守的杠杆率：鉴于它们给散户投资者带来的风险，多数国家对REITs的最高负债能力进行了限制和规定，债务与股权比率最高约为40:60。

　　(2)专业化的管理：REITs持有各种不同的的资产，资产的状况和租约会有显著不同，所以需要对投资组合进行专业化管理。

　　(3)透明度要求：与上市公司相似的是，REITs须遵守证券法规以及相关证交所的规定，包括信息披露、内幕交易及物业或信托单元买卖等法规。

　　(4)受托人理事会：在恪守良好公司治理原则方面，受托人理事会对REITs运营进行治理，批准管理层变更、收购与处置、抵押权受让或授予等重大决策。

　　(5)定期分配：REITs须将基本上全部可分配收入发放给信托单位持有人。分配可按月或按季定期进行，并随着REIT及其盈利水平的增长而不断增加。在美国和香港，REITs须至少支付其应税收入的90%作为分红。

　　课程地址：中国人民大学房地产金融高级研修班

　　课程报名：李主任 13911249815