随着中国房地产行业十多年的发展与扩张，房地产与金融的结合也一直在深化，各大房地产公司资产负债表日益杠杆化。目前，日趋保守的信贷政策也影响到房地产行业，房地产企业在继续依赖传统融资渠道的同时，也在不断探索新兴融资渠道。

　　中国人民大学房地产金融高级研修班谈新兴模式之证券化

　　最新、最酷的概念抵押担保证券(MBS)和资产担保证券(ABS)在中国仍处于初级发展阶段，但是发展潜力巨大。

　　MBS或ABS是一种以基础资产池为依托的证券。这些资产通常为非流动性、长期性的，通过池化和证券化，提供给广大投资者用于投资。与中国开发商最相关的证券化包括商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS)。

　　2015年4月，中国人民银行放松了对MBS和ABS销售的管制，这类产品的销售目前要求的监管审批较少。CMBS、RMBS和ABS在中国的出现已经改变了贷款人、房地产开发商及机构投资者的市场。银行不再需要在贷款期限内将资产或抵押维持在资产负债表之上，它们可将利息和资本支出出售给投资者，从而释放更多的资本用于其它业务活动，如开发商贷款等。而在另一方面，对借款人的好处是获得贷款更加便捷、利率更加优惠。

　　对于投资者来说，CMBS、RMBS和ABS具有下列显著特性：

　　(1)潜在收益率更高：这些结构性产品的回报率高于企业债券，从而成为寻求更高回报率投资者的备选投资方式。

　　(2)资产多元化：CMBS和RMBS 资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化有助于投资者有效分散风险。

　　(3)另类资产投资：对于CMBS和RMBS而言，信贷绩效取决于基础商业或住宅房地产项目的表现情况。对于ABS而言，投资者的可选余地很大，因为投资于租赁、信用卡债务、汽车贷款、应收账款和特许使用费都是可行的。因此，这些证券化产品为投资者提供可满足全方位风险回报偏好的资产类别。

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