北大未来地产班：房地产开发全过程法律风险识别与防范

　　颜雪明

　　《房地产开发全过程法律风险识别与防范》

　　01没有任何事故是无缘无故发生的。指望雪人一套方法，既能立即改善自己的状态，是幼稚的幻想。法律风险培训不是教会游泳，而是激活警惕性。

　　02系统决定一切，软件都是浮云。

　　03法律风险具有或然性，法律后果具有不确定性，导致管理层存在侥幸心理。再好的安全带，不系上就没有用。一个公司的风险控制流于形式，后果将是灾难性的。

　　04开发商是小区的原始权利人。商品房的建造，从取得建设用地使用权开始，到报批报建、建设管理、竣工验收、初始登记，建设单位是唯一的、原始的所有权人。买受人没有所有权，，只有合同上的权利。区分所有权是随着交付形成。目前大部分地方规划部门，要求任何变更都必须征求全体买受人意见，或者官方买卖合同中预定任何变更必须经买受人同意的，都是错误的。

　　小区内车位谁投资，谁所有。车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人。除非法律另有规定或者开发商与买受人在合同中另有约定，产权都只能是投资人的。

　　对于露天车位，企业可争取办理初始登记，在政府不禁止的地方销售;不便销售的地方附赠;不能销售也不便附赠的，可暂时出租收益。

　　人防车位不属于国防资产。“人防车位属于国防资产，因此产权属于国家”，“人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务”，均是认识误区。“鼓励支持”，不是强制性要求，不是法定义务，没有改变投资者所有。

　　05拿地是开发商最重要的风险。除拿地的自然指标外，法律上的手续风险要高度重视。

　　06建造过程中一定不要随意变更设计。随意变更导致违约与违法双重法律责任以及负面的社会评价。规划设计环节造成的损失仅次于项目发展错误;合法是生命线，优质才是最大的卖点。

　　07“偷面积”，本质是变相提高容积率，火中取栗，得不偿失。存在计入容积率，被责令补地价;被认定规划违法，处罚并责令整改;面积超误差，买受人有权退房或索赔;二次施工的质量失控，损害结构安全;外立面改造，破坏防水、保温层;业主投诉违建，政府责令拆除。

　　08广告信口开河，最终自食其果。商品房的广告宣传可以构成合同义务。

　　09合同不是摇钱树，是安全绳。如实介绍不利因素，既预防风险，还促进经营。

　　10房价分拆是企业为规避政府房价管制而生。政府管制商品房价格不仅毫无意义，而且公然涉嫌违法。为保完全，在不得不拆分房价的情况下，可要求买房人签署一份承诺书。

　　11处理客户投诉，要坚持原则，立足于在客户投诉中成长，不要把消除投诉作为工作目标。有投诉是常态，没有投诉反而值得警惕。处理投诉要以合同与法律为底线，不以息事宁人为宗旨。任何情况下，绝不侵权，涉黑。