未来之路地产班：房地产企业的税务风险与价值创造

　　中国宏观经济的发展与房地产密切相关，房地产在相当长一段时间占比超过50%。在经济下行的节点，税务问题对房地产企业来说非常重要。

　　巩固“三去一降一补”成果，要在“破”“立”“降”上进一步发力。

　　在“破”的方面，着力进行结构性去产能、系统性有产能。继续处置“僵尸企业”，加快出清过剩产能。中国经济在转型过程中存在体制不完备、机制不健全、政策不连续等问题，形成了“僵尸企业”。关键是要勇于破除体制机制障碍，破除无效供给，继续处置“僵尸企业”。

　　在“立”的方面，全力推动创新转型。从“铺摊子”到“上台阶”，实现增长的动力转换时关键。培育新动能，就是要培育发展新产业、新产品、新技术、新业态，引导生产要素从效率低的地方流向效率高的地方。

　　在“降”的方面，大力实施减税、清费、降负。加速降低营商成本，降低市场交易成本和制度成本。降成本可从三方面着手：

　　1，通过加大减税力度，降低企业的税费负担。

　　2，通过解决民营企业融资难融资贵的问题，降低企业的融资成本。

　　3，通过营造公平的竞争环境和建构清新型政商关系，降低市场交易成本和制度成本。

　　在数字化已经来临的环境下，管理要提高效率，一定要提高管理系统信息化水平，实现业、财、税三者融合。人是很难管理的，而驾驭信息系统比管理人相对容易得多。

　　今年税收新政主要是减增值税，减税有三条分支。

　　从管理会计的思维去看，一个公司怎么着力可以实现价值最大化?三条分支之一是降水率。原适用16%的降为13%，原适用10%的降为9%。

　　原来是要取消土地增值税，减少交易环节税收，增加保有环节收税，但最终没有取消，因为土地增值税是地方政府非常重要的税收来源。

　　所有的会计凭证都是从给一张增税发票开始的，所有的税收起点就是增值税。只要增值税控制好了，所得税就能控制好，后面的土地增值税就迎刃而解，不能只盯着末端环节。

　　房地产企业一定要从财务会计税收思维转向管理会计税收思维，只有这样才能产生更大价值创造。财务会计通过对企业已经完成的资金运动和业务活动全面系统的核算与监督，为企业投资人、债权人和政府有关部门提供企业的财务状况与盈利能力等经济信息，是信息提供者。管理会计着重为企业进行最优决策，改善经营管理，是提高经济效益服务的个企业会计分支，是价值创造者。

　　管理会计的要求，业务、财务、税务三者融合。要了解业务。管理会计是将财务信息转化为业务信息的桥梁，这就要求管理会计能从财务信息中反映出业务信息，以辅助决策。

　　要掌握财务。管理会计脱身于财务会计，可以说财务基础是管理会计的基本功，要从纷繁复杂的财务数据中得到对企业管理有帮助的信息，就需要掌握强大的财务分析能力。

　　要熟知税务。税务内生于企业的战略、预算、成本、投融资活动和信息化建设各部分，渗透企业的方方面面。因此，了解企业业务存在的税收风险，合理应对税收风险并进行适当税收筹划，实现业财税的融合是实现价值创造目标的应有之义和必然要求。

　　税收进行价值创造的实现路径：

　　1，分析税种、税率。在企业税务风险管理中，要做到准确纳税，按时缴纳。同时财务人员应该明确企业涉及的税种、税率，在识别了税务风险后，同时还需要设定税务风险管理目标，采取相应的措施，确保不断降低企业的税务风险，为企业的健康、快速发展保驾护航。

　　2，分析经营业务，优化业绩评价。企业在开展经营活动时，也需要考虑税务问题。企业设定经营目标主要是为了获取利润，通过深入分析本量利，在进行业绩评价时，需要考虑税收因素，从而全面的开展各类评价，经营业绩管控。

　　3，建立税务管理体系和税务战略。从全新的角度实现人员、流程、数据和技术运用的有效结合，从而协助企业在整体商业维度上实现发展。

　　增值税仅对增值额征税，是一种价外税、流转税，在产品生产和销售环节中逐级转嫁，最终由消费者负担。因此增值税并不直接影响企业利润表中收入和成本指标，增值税下调对盈利影响取决于企业议价能力。对处于增值税抵扣链条中间环节的公司而言，若企业签订的合同是以不含增值税价格作为标的，销售合同以含增值税价格作为标的，获利最多，对企业来说最可取;若企业签订的采购合同是以含增值税价格作为标的，销售合同以不含增值税价格作为标的，税率降低利润却减少，对企业来说最不可取。

　　拿地环节，扣除土地价款必须符合硬性规定。取得国有土地使用后，房地产企业设立项目公司，将国有土地使用权人变更到项目公司名下进行开发，企业要注意项目公司不合规的潜在税务风险。房地产企业应加强内控建设，将开发项目主要涉税事项及政策依据进行梳理，便于参照赵兴。为更好防范税务风险，可以先考虑设立项目公司，由项目公司参与土地竞价。当出让宗地无法按期交付时，企业应及时与相关部门沟通，签署补充合同变更出让宗地交付时间，及时防范潜在税务风险。

　　销售环节，应收未收购房款应确认收入实现。房地产行业一般采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。在这个环节，产品还在开发建设中，相关税收政策会有一些有别于其他行业规定，若不留意，容易发生涉税风险。在房产税方面，房地产企业应该严格遵守相关规定，准确申报缴纳。

　　交付环节，未办交房手续也应履行纳税义务。在交付环节，不少企业忽视了相关政策规定，仅就实际交付业主的房屋收讫的销售款项确认增值税缴纳义务发生。根据规定，办理不动产首次登记后未办理交房手续，收讫的销售款项，也应确认增值税缴纳义务发生。还需注意的是，完工产品未办理交房手续，夜莺计算其此前销售收入的实际毛利额，同时将与其对应的预计毛利额之间的差额计入当年度应纳额所得额。开发产品符合规定条件的，既为开发产品已完工，无论是否实际交房，只要符合规定确认销售收入实现条件的，企业都应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

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