现象和实证都指向一个结论:销售对投资影响下降,库存对投资的影响也下降(开发商谨慎投资,量出为入),投资和资金来源的关系上升,特别是和自筹资金的关系。
这一现象的背后,反映了房地产行业正在发生的转型:地产金融深化。
以往房地产企业的杠杆模式是:先利用过桥资金缴清土地出让金,取得预售证后尽快销售,用销售回款偿还过桥资金,这一点可以使开发商撬动比自身注册资本大得多的项目。开发过程中,建筑建材承包商垫付工程款也是帮开发商加杠杆。这个模式要求的是快开发快周转,销售、库存和投资的关系紧密(销售高-库存低-投资增)。传统产销模式下,地产商的理性选择是扩大规模跑马圈地。
但是这一轮调控的力度不同以往,一些城市要求开发商一个月内全款拿地,甚至要求不得期房销售必须现房销售,这意味着传统产销模式下,房地产企业加杠杆的空间被压缩。
中国人民大学房地产金融高级研修班分析认为,对于开发商来说,要么被动去杠杆——谨慎开发,量出为入,重视资金来源(包括销售回款、自筹、贷款),要么寻找新的加杠杆方式,寻找新的资金来源。传统产销模式下的拿地和销售已不是核心竞争力,融资渠道、资金成本和提升开发利润率变得更加重要。
在这个过程中,大型地产商转型为金融地产集团,建立集团附属的银行、证券、信托等子公司,从而拓展自身的融资渠道,稳定开发资金来源,寻求规模化优势。相比资金链紧、财务费用高企的中小地产商,大型地产业更有能力和动力进行兼并收购。
相关课程:中国人民大学房地产金融高级研修班
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