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北大房地产总裁班:城市化与土地供应的关系

发布时间:2019-10-15 14:27:11  信息来源:小编互联网整理   作者:总裁培训小编
  中国的房地产行业,起步于90年代,算起来也就不到30年。尤其是近20年,房地产行业就像脱缰的野马,始终保持高速增长。尽管专家、机构一再强调房地产市场风险,然而房地产行业依然红红火火。

  北京大学标杆房地产EMBA高级研修班分析城市化与土地供应的关系:

  2018年,全国城市化率59.58%。根据国家统计局数据进行测算,假设到2025年,中国城市化率达到68%,预测全国城镇人口大约为9.7亿人。2018年,全国城镇人口8.31亿人,这意味着未来6年,全国城市人口将新增约1.4亿人。

  根据收集到的2011年各国城市化率和人均GDP进行比较,如图。趋势线上方全部是经济发达国家,主要是区域是欧洲和北美;趋势线下方基本是新兴国家。其中,城市化率较高,但经济相对较弱的,则以拉美国家为主。值得注意的是,美洲国家均为移民国家,与传统大陆农业国家历史进程有所不同,且城市规划和容量也相对较大,具有相对较高的城市人口比例也就不奇怪了。

  可以看出各国,尤其是发展中国家,城市化率与人均GDP有很大相关性。中国的城市化率与GDP增长基本匹配。

  根据目前的土地成交数据,与推算的人口增长数量,二者基本匹配。

  2018年,全国300城市土地市场情况,土地出让金4.177万亿元,楼面均价2159元,建面19.34亿方。按目前住宅和商住用地建面供应比例占总供应面积的45%计算,300城合计供应住宅建面约8.7亿方,按照人均40方的面积算,可容纳2180万人。19年上半年土地成交建面较18年有所下滑,同比下跌13%。如果按18年的土地供应量看,略超过新增城市人口。考虑到一定的改善需求,二者基本匹配。但这个对于投资物业的投资客来说,不一定是一件好事。如果土地供应长期与住房需求匹配,房价就比较难增长,只能是部分供需不平衡的地区才会有一定机会。

  从人口流入的角度分析,中国部分人口增长较快的城市,未来房地产盈利空间仍然很大,对于人口流入较少或净流出的城市,未来房价和成交量会有一定影响。

  由于政府对房地产进行“因城施策,一城一策”调控,未来项目开发利润将会提前锁死,开发商盈利空间将进一步减弱,因此中小开发商存在比较大的经营风险。而一些比较进取的头部开发商,也会面临资金紧张的局面。


  课程地址:北京大学标杆房地产EMBA高级研修班

  课程报名:李主任 13911249815

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