北大房地产班：房地产市场居民购买力下降

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班：居民购买力下降，房企加大力度促销回款住房信贷政策收紧，居民购买力下降。

　　我国的住房信贷政策工具可分为贷款额度、成本和资质三大类，主要工具包括首付比例、贷款利率和首套二套房认定标准。2008年以来我国商品房市场呈现典型的短周期波动特征，背后的主要原因在于住房信贷政策的逆周期调节，影响了居民购房的时机和选择。政策放松、居民住房购买力上升，则集中购房;政策收紧，居民住房购买力下降，则推迟置业。

　　本轮住房信贷政策收紧始于2016年930热点城市严格限贷，此后房价上涨压力较大的城市陆续出台提高首付比例、收紧首套二套认定标准的差别化信贷政策。2017年初开始，房贷额度收紧、利率上浮;2018年初开始严查消费贷违规流入住房市场;2019年6月以来，成都、武汉等城市人民银行口指导，要求各商业银行房贷利率上浮。预计在“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策导向下，住房信贷政策仍然偏紧，未来住房信贷政策难以实质性放松。

　　房企资金紧张，加大力度折扣促销和回款。销售回款是房企第一大资金来源。从占房企开发到位资金来源看，2015年以来商品房销售回款所占比重持续提升至2018年的47.7%;从主要融资渠道融资规模看，我们测算2015-2018年商业个贷和公积金贷款占金融市场流向房地产行业资金的比重达40.3%。

　　居民购买力下降叠加外源性融资渠道收紧，房企资金紧张，抢收具有购买意愿和能力的客户，并提高回款率。以前十大龙头房企的当年累计销售均价同比增速为例，2016-2017年受益于一二线热销和三四线去库存，销售均价增速保持7.6-7.7%的高增长。2018年由于市场降温、融资收紧，增速下降至3.9%。2019年初受益于低基数和小阳春影响冲高，但随后持续快速回落，至6月已降至1.9%的历史较低水平。

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