标杆地产金融创新总裁研修班：房地产融资收紧对房地产投资的影响

　　标杆地产金融创新总裁研修班分析认为，资金约束、土地购置减少，房地产投资压力增加：

　　房地产开发投资实际到位资金是房地产投资的先行指标，领先约3-9月。开发到位资金对开发投资形成预算约束，反映房企筹资能力和投资意愿。当房地产周期上行，融资环境宽松时，到位资金增速提升，推动房地产开发投资额增加;反之，融资环境收紧会约束房企筹资能力，开发到位资金增速降低，对开发投资形成压力。全国房地产开发投资实际到位资金中，占比最高的依次是其他资金(包括银行按揭贷款、定金及预付款和其他)、自筹资金、应付账款、国内贷款。和主要融资渠道的对应关系为：其他资金-预售回款和债券融资，自筹资金-非标融资、境内外债券和股票融资，应付账款-应付工程款和应付物料款融资，国内贷款-银行贷款和非银金融机构贷款。2019年上半年，全国房地产到位资金11万亿元，其中其他资金、自筹资金、应付账款和国内贷款分别占比40.7%、24.2%、23%和12.1%。

　　当前，信托融资、银行贷款、境内外债券等融资渠道全面收紧;此外，销售增速回落叠加住房信贷不放松，房企回款压力加大。房企开发到位资金中占比77%的其他资金、国内贷款和自筹资金增速大概率将走低。

　　此外，土地购置费是房地产投资增速保持韧性的关键因素。信托融资收紧叠加房地产销售量价回落，土地市场将显著降温，带动土地购置费增速回落。2018年土地购置费占房地产总投资比例30.3%，对房地产投资增长贡献率高达31.1%;2019年上半年分别达32.7%和64.6%，均创2012年以来新高。

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