清华物业班之物业的维修责任如何划清？

　　1、类似的情况经常发生，业主因此对物业公司非常不满，甚至出现矛盾纠纷。为什么会出现这种情况呢?我觉得主要有两方面的原因。

　　一是物业公司的工作人员对相关法律法规不太熟悉，对于业主或使用人报修的问题，责任划分不清，导致服务不规范。该做的做了，不该做的也做了，还是得不到业主或使用人的认可，所以物业从业人员感觉很委屈。

　　二是业主对物业公司的服务内容、服务范围、服务质量标准等不太了解，认为只要交了物业费，物业公司就得什么都管，所以对物业公司的服务不满意。业主不满意就会拒交物业费，拒交物业费的后果是物业公司可能降低服务标准，服务标准降低，业主更不满意，如此下去，就会导致恶性循环。当物业公司难以继续经营的时候，就可能弃管。

　　2、出现这种情况该怎样解决呢?

　　对于物业从业人员来说，必须学习相关法律法规，以法律法规为基础，以合同约定为依据，确定服务等级、质量标准并公示，接受业主或使用人的监督，为业主或使用人提供规范服务。

　　根据物业管理条例第一章第二条规定，物业公司是按合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里所说的设施设备、场地是指公共设施设备、场地，环境卫生和秩序，也是指公共环境卫生和秩序。不涉及业主自有部位。

　　3、业主自有部位出现问题，怎么办?

　　在保修期内，由物业公司协调施工方或者开发商处理，超过保修期由业主自行处理。

　　对于业主或使用人反映的问题，物业公司的从业人员一定要分清责任，哪些是物业公司该管的，哪些是业主自己该做的，哪些是开发商或者施工方的责任，哪些是专属设备使用人的事情，哪些是政府相关部门应该解决的，还有哪些是需要动用维修基金来处理的。这些责任如果分不清，物业公司的服务就会处于混乱状态。

　　4、怎样分清这些责任呢?

　　我曾经遇到过这样一件事，有个业主说他家的电表坏了，电力公司让他重新换一块电表，他找到物业公司，说电表在地下室，属于公共的，让物业公司给他家更换电表。我说电表虽然在地下室，但属于业主自有的设备，超过保修期，电表损坏应由业主自己负责更换，业主不认可，而且态度非常冲动。

　　最后我提出个建议，让他找个对物业服务比较了解的专业人士咨询一下，看看我说的对不对。他按我说的找人咨询，结果这个人的说法和业主一样，应该由物业公司更换。我说你咨询的人肯定不专业，你再找别人问问。这次他找的是房管局的领导咨询，结果房管局的领导说电表是你自家吧的，和物业公司没有关系，你自己更换。这下他不再争辩了，并且为他的态度给我道歉。最后我和业主商量，让业主买电表，我们物业公司派维修工帮忙给换上，业主也很满意。

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