北大养老地产班：养老产业困境之成本重压

　　中国的老龄化趋势中潜藏着巨大的需求，从养老、护理到康复、健康管理，甚至延伸至互联网、大数据、旅游、教育，众多企业已在布局相关产业。

　　同时，政策也在支持养老产业的发展。“2013年以来，中央政府先后出台了大概100多份政策文件，涉及到的养老的方方面面。而国家级的三份文件更构成了中国养老服务业相对完善的政策体系。”民政部培训中心、民政政策理论研究所所长成海军在上述会议上表示。

　　但是，在一些业内人士眼中，国内成功的养老机构并不多，更多的是在挣扎着生存。

　　到底有哪些因素挡住了养老产业风口的到来?

　　成本重压

　　老年群体的支付能力是许多养老机构的心病，高昂的人力成本和土地成本则是推高养老服务价格的重要原因，也是养老机构身上的重担。对于许多机构来说，地上物加上土地的成本占到投入总成本的40%左右，这使得很多机构难以普惠的价格提供服务。

　　房产价格的飞速上涨使养老机构运营成本也变得今非昔比。上海红日养老集团的第一家养老院位于上海市杨浦区，共有250张床位。物业所有者希望红日能签订20年的租赁合同，红日则选择了12年，双方约定第一年的租金为160万元，第十二年的租金为200万元。2018年，双方合同到期续签，第一年的租金就涨到600万元。

　　“租金直接决定了投资与否，直接影响投资回报，直接影响项目定位，直接影响入住率。”对红日养老集团创始人吴滨来说，只能租期够长，物业的基础价格才可以锁定，养老机构的运营也才会非常稳定。

　　北京的一项调查显示，61%的养老机构采用市场租赁用地运营机构，18%通过划拨土地，9%通过出让土地。选择购置，而非租赁，可以增加项目的稳定性，但会让成本回收显得遥遥无期。一些国有企业利用原来的闲置的土地等资产举办养老机构，可以减少土地的烦恼。但大多数民企依然艰难。

　　政府提出的一条解决问题的路径是，参与政府的公建民营项目，减少前期土地、硬件上的开支。不过，有业内人士提醒，这样的项目始终是“姓公”的。有些企业试图按照自己的想法行事，甚至是改变项目原来的定位，可能会引起运营方与政府主管部门的矛盾。公建民营的大部分项目周期较长，如果两方配合不畅，可能留下隐患。

　　有政府官员曾指出，应探索如何提供更多低土地成本、就近、普惠的养老服务，可能的路径包括要求新建住宅区提供相应的设施，通过回购等方式，利用闲置资产提供养老服务等。

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