清华物业班之物业可以私拆业主违建物吗？

　　一：业主哪些行为属于违规装修?

　　《住宅室内装饰装修管理办法》第五条至第十二条，规定了业主进行室内装修时的禁止情形和须遵守的装修要求。业主均不得在装修过程中心存侥幸的实施前述不被允许的装修改造行为。

　　除上述法律规定之外，业主还需要遵守小区的管理规约(临时管理规约)、物业服务合同以及《装修管理服务协议》当中对业主装修行为而进行的相关约定。只不过，违反《住宅室内装饰装修管理办法》构成违法行为，违反小区的管理规约(临时管理规约)、物业服务合同以及《装修管理服务协议》属于违约行为。这两种情形，统称为违规装修情形。

　　二：对业主装修进行监管的过程中，物业公司有哪些职责?

　　《物业管理条例》第四十五条的规定以及《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条的均对物业公司履行装修监管职责做出了相应的规定，本律师认为物业公司在装修监管过程中的职责主要归纳为四项，分别是：告知、发现、制止和报告的职责。

　　告知：指的是物业公司应当在业主办理装修手续过程中向业主告知其房屋装修的禁止行为和注意事项(通常来说，物业公司会向办理装修手续的业主发放《装修须知》，在《装修须知》中予以注明)。同时，装修人或装修企业在与物业公司签订《装修管理服务协议》中也会明确装修过程中禁止实施的行为。

　　发现：指的是业主在办理完装修手续以后，物业公司应当定期对业主的装修行为进行巡查管理，及时发现是否存在违规装修情形。

　　制止：指的是在巡查管理过程中，如果发现业主有违规装修的情况，应当制止。通常的做法是向业主送达《房屋装修违规行为整改通知书》，要求业主限期整改。如果业主的违规装修行为已经涉及建筑物安全的问题，或者危害程度已经到了非常迫切的程度，随时危及其他业主的财产和生命安全(例如：拆除承重墙、开挖地基等)，物业公司应当予以坚决制止。

　　报告：在物业公司制止无效的情况下，应当向规划、城管等有关行政管理部门报告，由具有执法权的行政管理部门依法处理。

　　以上的就是物业公司在装修监管过程中应当予以遵守的四大职责。

　　回到本次市民反映的问题上看，首先应当判断这位业主是否实施了违规装修的行为，其次，应该判断该违规装修行为是否达到了必须实施拆除的紧迫程度。如果拆除行为不具备紧迫性，就属于错误的理解了制止义务的权限，超出了制止的必要限度，物业公司的拆除行为已经演变成为了对业主的侵权行为。

　　律师建议：

　　业主与物业公司之间的关系虽然简单且常见，但正是因为这种关系的普遍性，一个和谐美好的业主与物业公司的关系事关广大市民的切身利益。而一个和谐美好的关系需要业主和物业公司双方之间合力构筑。

　　为了达到上述美好愿景，律师建议在物业公司在采取上述措施的过程中应当对其实施可能侵害业主权益的行为时，更多的思考其行为的必要性和合理性。就本次市民提及的拆除问题，物业公司可以邀请派出所或居委会、业委会等第三方在场见证的情况下，再采取合理措施为妥。

　　对于需要装修的业主来说应当事先了解哪些行为属于合理装修，哪些属于禁止装修的行为，自觉遵守，在装修设计及施工过程中应予以避免。一旦发生了违规装修的情况也应当按照物业公司的要求及时整改。

　　最后，律师想说的是，小区物业装修秩序的维护需要全体业主以及物业公司的合力。而对于物业公司来说在提供物业服务过程中也应当合理履职，不越权，不侵权。共同合力构筑一个和谐美好的小区环境。

　　相关法条：

　　《住宅室内装饰装修管理办法》

　　第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

　　(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

　　(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

　　(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

　　(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

　　(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

　　本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

　　(一)搭建建筑物、构筑物;

　　(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

　　(三)拆改供暖管道和设施;

　　(四)拆改燃气管道和设施。

　　本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

　　第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

　　第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

　　第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

　　第十条 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

　　第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

　　第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

　　第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　《物业管理条例》

　　第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　文章相关课程：

　　查看简章：2019年清华大学物业管理班：物业管理与资产运营高级研修班

　　电话咨询：13911249815 李老师