清华物业管理总裁班之小区物业巡查检查的内容、方法和流程

　　一、物业巡查的必要性

　　1、防范于未然。通过有效的巡视，将治安、消防等隐患消除;

　　2、杜绝违章装修。交违章装修施工消除于萌芽状态;

　　3、加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作;

　　4、确保公共设施、设备处于良好状态;

　　5、检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量;

　　6、增加与住户的沟通机会;

　　7、实施空置房的管理。

　　二、物业巡查的内容

　　1、治安隐患的巡查;

　　2、公共设施设备安全完好状况的巡查;

　　3、清洁了卫生状况的巡查;

　　4、园林绿化维护状况的巡查;

　　5、装修违章的巡查;

　　6、消防违章的巡查;

　　7、空置房的巡查;

　　8、利用巡查机会与住户沟通。

　　三、物业巡查的方法

　　物业巡查的方法应包括：看、听、摸、调查了解等。

　　1、看：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题;

　　2、听：从设施设备运行时的声音判断是否有故障;

　　3、摸：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况;

　　4、调查了解：向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。

　　四、物业巡查的频次

　　一般情况下，物业状况巡查每日一次。清洁状况巡查每日一次。装修施工巡查每日至少一次。空置房巡查至少每日一次，其他方面巡查每两日一次。

　　五、房屋本体巡查流程

　　1、检查水电表

　　检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时 应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时，应在《巡查登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。

　　2、巡查楼梯间

　　1)检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态;

　　2)检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整无损;

　　3)检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盗预警设施及消防报警设施是否完好;

　　4)检查卫生状况是否良好。

　　3、巡查逃生天台

　　1)检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);

　　2)检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好;

　　3)检查有无违章占用逃生天台现象;

　　4)检查雨水管是否通畅;

　　5)检查卫生状况是否良好。

　　4、巡查电梯

　　1)检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动;

　　2)检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好;

　　3)检查照明灯及安全监控设施是否完好;

　　4)检查卫生状况是否良好。

　　5、巡查大堂、门厅、走廊

　　1)检查各类安全标识是否完好;

　　2)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;

　　3)检查卫生状况是否良好。

　　6、巡查装修住户

　　巡查家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。在巡查中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。

　　7、巡查的方法及要求

　　1)先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡视;

　　2)巡查要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦;

　　3)注意刷卡签到或在签到本人签到;

　　4)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》;

　　5)对装修施工巡查要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。

　　8、紧急情况的处理

　　发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。

　　9、巡查记录

　　巡查完毕，应将物业巡查的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。

　　六、公共配套设施设备巡视的流程

　　1、巡查水、电、气、通信设施

　　1)检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;

　　2)检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好;

　　3)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

　　2、巡查公共文体设施

　　1)检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患;

　　2)检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患;

　　3)检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。

　　3、巡查道路、广场、公共集散地

　　1)检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象;

　　2)检查标识、路牌、警示牌是否完好;

　　3)检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全;

　　4)检查卫生状况是否完好。

　　4、巡查停车库、停车场、自行车棚、摩托车场

　　1)检查防盗设施是否完好;

　　2)检查停放的车辆是否有损伤现象;

　　3)检查各类标识是否完好无损;

　　4)检查卫生状况是否良好。

　　七、物业管理区域环境巡查

　　1、检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。

　　2、检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。

　　3、检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。

　　4、检查卫生状况是否良好。

　　5、巡视方法及要求为：

　　a)逐项检查，严禁抽查。

　　b)编制好巡视路线，提高工作效率。

　　c)注意刷卡签到或在签到本上签到。

　　d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

　　八、对巡查中发现问题的处理流程

　　1、物业管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决。否则及时将问题记录在《巡视记录表》中，巡查回来后报告部门主管解决。

　　2、各部门主管负责人视情况按下列方法处理：

　　a)属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理;

　　b)属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决(有特别时效要求的，必须按时效要求处理)。特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长;

　　c)属住户违章造成的问题，应按《公众管理与住户违章处理》一章有关内容处理。

　　3、对巡查中发现的重大问题，公共事务部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理;

　　4、巡查中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可;

　　5、《巡查记当录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由公共事务部归档保存，保存期为两年。

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