北大标杆房地产班：杠杆、利率与房价指数总体正负相关

　　对美国房地产市场历史的回顾，看似是一项枯燥乏味费力不讨好的事，然而从宏观视角观察，你会发现，美国的房地产市场走过的道路、发展历程，对我国房地产市场的未来有很重要的借鉴意义。

　　尤其在当下，大家对我国房地产税议论如火如荼，一些言论甚至把房地产税与降房价用等号联系起来。客观上看，房地产税的征收会影响到市场情绪，然而更重要的是房产税征收的顶层设计才是我们应该考虑的重点。在三维世界里，用二维的线性思维看待事件与现象，终究如盲人摸象。对房价问题的认识应当抛弃“非此即彼，由此及彼的”线性思维，由大及小，通盘考虑，才能发现房地产市场的本质和呈现的特点。

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班通过人口、经济、利率与政策维度对美国房地产市场进行了简要回顾与梳理，发现杠杆、利率与房价指数总体正负相关。

　　2008年以前随着美国家庭杠杆率的不断抬升，美国房价指数逐年提高，二者斜率与走向高度相似。2008年后美国家庭杠杆率逐年降低，然而房价指数走出了下降后再上升的形态，与家庭杠杆率出现背离。从利率角度看，大体上，银行抵押贷款利率走势与房价指数同向而行。

　　然而，不管是2004年至2006年的持续加息，还是2014年结束QE开启的加息，利率的走势都与房价指数背向而行。如果前者是由于受市场预期引导而产生的狂热情绪不惧利率上行，那么后者可能还有海外购房者的全款、高首付购房模式的推波助澜。

　　所以，我们对美国房地产市场的历史回顾，粗略勾勒出一个房地产市场的走势影响因素分析框架，一句话总结：房地产市场长期看经济与人口，短期看杠杆&利率与市场情绪。

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