北大标杆房地产班：城市化稳定期并不意味着房价的天花板

　　对美国房地产市场历史的回顾，看似是一项枯燥乏味费力不讨好的事，然而从宏观视角观察，你会发现，美国的房地产市场走过的道路、发展历程，对我国房地产市场的未来有很重要的借鉴意义。

　　尤其在当下，大家对我国房地产税议论如火如荼，一些言论甚至把房地产税与降房价用等号联系起来。客观上看，房地产税的征收会影响到市场情绪，然而更重要的是房产税征收的顶层设计才是我们应该考虑的重点。在三维世界里，用二维的线性思维看待事件与现象，终究如盲人摸象。对房价问题的认识应当抛弃“非此即彼，由此及彼的”线性思维，由大及小，通盘考虑，才能发现房地产市场的本质和呈现的特点。

　　北京大学标杆房地产EMBA高级研修班通过人口、经济、利率与政策维度对美国房地产市场进行了简要回顾与梳理，发现城市化稳定期并不意味着房价的天花板。

　　1970年左右美国进入城市化稳定期，城市人口增长逐步放缓，但是美国房价指数涨幅约9倍，驱动房价指数的上涨动因，是城市人口购买力提升，且个人收入的驱动作用逐步增强，人口数量的驱动因素逐渐降低。

　　在人口增量放缓的趋势下，城市群尤其核心城市、重要城市的吸引力要普遍高于其他城市，而人口的增加正向作用于经济，经济的发展带来收入增加，促进房价的上升，形成良性循环。美国人口从铁锈8州向西海岸、南部迁移，也反馈在各州的人口购买力与房价指数走势中。

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