国内大多数房地产开发商模仿“香港模式”

　　一直以来，国内大多数房地产开发商模仿“香港模式”。尤其是1998年取消福利分房后，商品房开始大量涌向市场时，很多开发商都是利用“香港模式”奠定了发展基础。

　　所谓“香港模式”，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。“香港模式”中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖于银行提供资金。

　　通过近些年的发展，“香港模式”越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。“香港模式”产生于香港特殊的背景，就是香港政府高度垄断土地、大开发商高度垄断市场。政府不断以土地经营来维持它的财政;开放商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功，原因就是这些地区土地都特别有限。

　　中国内地显然不同于香港地区。在香港，土地相对而言是无限供应的，但中国内地目前却在争相圈地和圈钱。在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题，直接影响企业的持续发展。

　　“在资金来源方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资资金来源中80%都由银行提供，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大，房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一，过分依赖银行的后果是非常严重的。”早在2002年底，富有远见的冯仑就提出了经营模式的转型，2003年万通就从“香港模式”向“美国模式”转变。他认为，国内房地产公司的开发模式要尽快从“香港模式”转到“美国模式”上。

　　冯仑先生联合世界顶尖名校纽约大学沙克地产学院重磅推出2019开年大课“未来之路——中国地产经营者”国际证书课程。课堂上讲为中国地产经营者们详细讲解。

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