清华大学物业班|事实物业服务合同

　　事实物业服务合同其实是前期物业服务合同的延申，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。从上述规定不难看出事实物业服务合同的认定需要从以下3个方面着手：

　　(一)前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。

　　(二)事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。

　　(三)成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。

　　需要注意的是，事实物业服务合同必须是物业公司在合法进场的前提下，原合同期限届满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的情况。如果物业公司在进场管理的程序上都不合法，业委会以及业主当然就不存在与物业公司的合同关系，这时即便物业公司已经为小区提供过服务，业主也可以拒绝缴纳任何费用。

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