清华大学物业班之物业管理服务日常问题知识解答

　　在传统物业管理向现代物业服务业转型过程中，需要物业服务企业不断提高服务质量和水平，也需要业主不断提升对物业服务本身的认识。

　　问：从事物业管理活动应具备什么资格?

　　答：根据《物业管理条例》第三十二条、第三十三条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　问：物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务，怎么办?

　　答：根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　问：物业费收取依据什么标准?

　　答：《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　问：物业服务企业存在乱收费行为怎么办?

　　答：《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。如果存在物业服务企业乱收费现象，业主可向物价部门举报，提请物价部门依法制止并及时查处。此外，还可以依据《合同法》提起诉讼。

　　问：物业服务企业应该如何做好小区安全防范工作?

　　答：《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　问：发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，怎么办?

　　答：如发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，物业服务企业应依据物业服务合同或业主(临时)管理规约，采取必要措施予以制止。对屡教不改或制止不了的，物业公司应提请绿化管理主管部门依法查处。

　　问：业主、物业服务企业能擅自占用物业共用部位(包括公共楼道)、共用设施设备吗?

　　答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用，如需占用，应当在征得相关业主、业主大会或物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。

　　公共楼道属于共用部位，业主占用公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

　　问：车辆丢失、家中失窃，物业服务企业需承担责任吗?

　　答：如发生业主财产失窃事件应立即报案。物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，若没有特别约定，物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。但物业服务企业若违反了物业服务合同约定，服务工作未到位并导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业则应依法承担相应法律责任。

　　问：小区业主私搭乱建谁来管?

　　答：许多小区都存在私搭乱建的情况，物业想管，但没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。针对类似问题，物业服务企业可先向有关主管部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力。若执法部门不作为，同时其他业主意见较大，可根据具体情况，依据《物业管理条例》、业主规约或其他法律规定，作为原告将违法业主起诉至法院;也可建议权利受到侵害的业主作为原告，向人民法院提起诉讼。

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