清华物业班之开发商遗留问题的处理和预防

　　随着改革开放工作的不断深入发展，开发商、施工企业质量意识的迅速提高，象上述这种结构性的质量问题和规划严重失误的事情已经越来越少听到了。但是，这是不是说明开发商在住宅小区的建设中就很少留下各种后遗症了呢?回答是否定的。

　　这是因为，随着人民群众对生活质量要求的日益提高和社会经济文化生活水平的快速提升，原本不成为问题的事现在也成了问题，原本不引人注目的事现在也成了大家共同关注的热点和焦点，如汽车停车位配置不足，造成停车难;绿化景观设施不配套，水景往往成为死水一潭，乔木细小、矮小，与效果图不符;智能化监控设施简陋分辨率低，晚上看不清车辆牌号，没有严格的验收标准;场地地基技术处理被严重忽略，造成路面下沉、积水;装饰装修分项工程质量缺陷，如墙面不平整;以及销售中的不切实际的过度承诺，等等这些常见病、通病的产生，往往给物业管理工作带来许多困惑。

　　本人从业主入伙、房子交付，到以后很长一段时间的物业管理实际操作中，深深地感觉到，开发商遗留问题始终是一条阻碍业主满意度得以提高的一条鸿沟，始终在起着一种破坏业主与物业管理服务企业之间感情的腐蚀剂作用。因为，开发商遗留的问题往往是功能性的，如规划不尽人意，尤其是与当初售房时销售部门所作的承诺不符时，如原先没有配电房的地方放了个变压器，不但有碍观瞻，而且不分白天黑夜发出烦人的噪音。

　　开发商遗留的问题大部分又具有硬件性的，如房屋周边地基下沉，不但使门庭、台阶产生严重高差，而且引起管线扭曲、拉断、压瘪、堵塞，对业主的生活产生了许多不便。而物业服务公司既无法凭借自己的经济实力来解决这些后遗症，也无法通过自己的努力和加强服务来改变、改善这些缺陷。对于大部分业主，他们不知道开发商是解决这些问题的主要责任人。因为，我省大部份住宅小区中，很大一部分物业服务企业，和开发商有着各种各样不同程度的经济上的血缘关系。在许多业主的心中，开发商和物业公司是穿一条裤子的，开发商的所有问题，都应该由物业公司来无偿解决。

　　解决这个法律层面上的误解，使广大业主充分感觉到物业服务公司是他们解决这些问题的联系桥梁和纽带，使广大业主充分认识到他们和开发商的关系好比是甜蜜一阵子的“情人”关系，而他们和物业服务企业的关系则是要长期和睦相处的“夫妻关系”，是每个物业工作者的一个迫在眉睫的急需研究解决的问题。

　　总之，妥然处理好开发商遗留的问题，以及有效防止这些问题的产生，值得每一个物业管理工作者的深思和推索。本人就此提出以下几点看法，以飨读者。本文主要是从物业管理工作的角度，和读者共同探讨第二部分问题以及如何防止和减少产生这些问题的一些设想。

　　首先，让我们对开发商遗留的问题进行分类。一类是由设计疏忽或技术条件有限造成的，如地基处理不当;设计人员不很了解海岛地区的气象条件，选用的门窗规格系列偏低，窗格的面积偏大，造成窗挺的强度较弱，在海岛地区显得抗风能力不足;选用的电梯质量品牌低劣，噪声大，故障频繁;另一类是过度套用政策法规的低限，打政策的擦边球，钻政策的孔子，如物业管理用房只求满足7‰的比例，而配置的位置选在极偏僻的地方，这样的管理用房对业主的使用带来很大的不方便;有些甚至只考虑尽量多的获取营业用房，将消控室放在小区外围的冷角处，既加大了管理成本，又对小区的安全埋下了隐患;又如绿化率，只满足绿化比例，对选用的绿化土不做化验，明知泥土的质量不符标准，也不进行土壤的营养改良，使种植土类同于沙子、山砂，且土的厚度不足，使植物的根系长期发育不良;选用的树木胸径、蓬茎严重偏小于设计图纸，造成小区的绿化长年因先天不足而不死不活;有个别开发商甚至绞尽脑汁回避政策限制，如某小区在建设时停车位严重不足，为应付验收，先将原打算作为停车位的地方在交付时，临时改做消防登高回车面，应付验收;交付后又不得不改做停车用地，但在停车时消防部门又要来干预，使业主的停车难问题长期不能解决。

　　同时，根据不同情况，开发商遗留的问题还可分为善意和恶意的两种。善意留下的问题，如地基下沉，是因为目前的地基沉降的控制技术尚不够完善，没有一种廉价的技术，控制地面沉降要花相当高的成本，不符合住宅小区的成本实际支付能力;又如根据房价预测后进行的初步设计时采纳的标准，经过经济可行性分析后表明，只能采取采用一般标准的装饰装修。

　　由这些因素造成的后遗症应该说是善意的。但也不乏一些恶意留下的一些后遗症，如因为施工人员的职业道德低下，造成施工质量低劣，墙面不平、不垂直，门窗发泡填充材料在一些施工难度大的节点密封工作不仔细，造成漏水，重要管线基层不设置抗沉降不均的设施和材料，使用的电线、管线材料标识、标牌不齐全等等，在交付使用很短一段时间内就漏洞百出。这些并不需要投入很多资金只要提高工作责任性就可以作到的事，而因为管理不到位，或者是为了压低造价迫使施工单位采用低级工人，低级材料的行为可以说是恶意性质的质量问题。

　　再对开发商遗留下来的问题的原因进行分析，又可以分析为，有些问题是社会性的，如建筑工程发包中的隐性工程肢解问题，材料供应商提供的假冒伪劣产品鱼龙混杂，致使房屋质量经不起时间考验的问题。如何对待这些问题，也有各种不同的态度。有些开发商态度积极，一发现问题，马上寻找原因，采取积极有效的措施，加以纠正。有些却消极对待，采取观望态度。甚至有个别开发商将存在的问题隐瞒下来，放各种烟雾弹来坑蒙拐骗消费者的，社会上确实也存在极端事例。

　　尤其在物业公司是开发商自己的子公司、“分公司”时，开发商和物业公司之间只不过是两张营业执照的不同，连法人代表也是同一个，物业公司的盈亏只是账面上的事，所有费用都是由作为开发商的实际父公司包揽支撑的，象这种物业公司管理的小区，物业公司的屁股往往坐在开发商一边。在业主看来，开发商所遗留的问题的处理责任就自然而然地全部落到物业服务企业的头上了。而最使人感到不安的是，这种感觉造成了一种错觉，以至于在很多小区，房屋的质量问题普遍成为了拒交物业费的理由，成为严重妨碍小区物业管理要维护好共用设施的同时，还要建设和谐、文明小区的宗旨的实现。

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