北大商业地产班谈产业地产更难玩

　　第一个，是非完全市场化。园区拿地不像住宅、商业地产一样单纯，需要跟政府讲清楚“我的价值”，同时受政府诸多约束，你要有产业、有优质企业、有税收。反过来说，你拿地不是市场价格，不是市场条件，很多地方受到很多政府约束，这一点大家可以很清楚的看到。言下之意，未来园区的建设也好、招商也好，是有承诺的，不是简单卖掉走人。园区，不是完全的市场化项目。

　　第二个，是高敏感性。园区的利润、成功临界点非常敏感;园区的企业客户是法人，非常关注性价比，非常理性，对价格、速度都有明确要求;园区利润，上有天花板，下有政府要求。在双线内运行，一方面要挣钱，一方面要满足政府要求，上限与底线之间，做整个开发和运营动作，包括各种费用控制，一个不小心，就挣不着钱了。

　　所以，大家不要认为园区是蓝海，恰恰相反，园区是高阶挑战。住宅市场化程度很高，商业地产难点，产业地产更难玩儿。

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