清华大学物业班之见物业管理诉讼裁判规则

　　建筑物专有部分产生的费用及获得的收益，由专有部分的所有权人负担和享有，不存在费用分摊、收益分配的问题。

　　业主对建筑物专有部分具有所有权，并享有占有、使用、收益、处分的权利，即业主对建筑物专有部分享有完整的所有权。专有部分是各区分所有权人单独享有的所有权客体。专有部分产生的费用及获取的收益，由专有部分的所有权人负担和享有。《物权法》第八十条规定的“建筑物”，主要指建筑物的共有部分。业主对建筑物的共有部分享有权利，承担义务。因此，建筑物共有部分产生的费用及收益，应由业主负担和享有。

　　要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第257页。

　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配适用约定优先原则;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配适用约定优先原则。业主对共有部分享有的收益分配权及承担的费用分摊义务，来源于业主对建筑物区分所有状态下的共有权。业主有权通过约定对共有部分费用分摊及收益分配等事项进行处分;业主间没有约定时，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定费用分摊、收益分配等事项的数额。

　　要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第258页。

　　建筑物仅供部分业主共用部分的费用和收益，应当由该部分业主负担和享有。

　　区分所有建筑物的共用部分，有供全体业主使用部分，有供部分业主使用部分，如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等。学理上将前者推定为全体业主共有，称为“全体共有部分”，后者推定为相关业主共有，称为“一部共有部分”。对于全部共有部分的费用分摊、收益分配，可依《物权法》第八十条的规定。对于“一部共有部分”的费用分摊、收益分配按照何种标准确定，《物权法》并无规定。物权法理论当中，共用部分费用分摊、收益分配依附于业主对共用部分享有的所有权。学理上将“一部共用部分”推定为相关业主共有，按照上述理论，“一部共用部分”应由相关业主分摊费用、分配收益。

　　要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第259页。

　　规模化小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊。

　　小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地等财产权利，从这一角度而言，小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分，均应当属于全体业主共有，因此，小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊。

　　要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第260页。

　　物业服务企业擅自扩大物业费收费范围、提高收费标准或者重复收费，属于不当得利，应当返还业主，因此造成业主其他损失的，应承担赔偿责任。

　　根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业收取物业费，应当符合物业服务合同的约定，更应当符合法律、法规以及规章的规定，否则即构成不当收费。物业服务企业没有法定的收费权，其收费范围、标准、项目、金额等均源于物业服务合同。物业服务企业擅自收取费用、提高收费标准或者重复收费，属于不当得利，业主有权请求物业服务企业退还违规所得。如果因物业服务企业违约行为，造成业主其他损失的，还应承担赔偿责任。

　　要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第294页。

　　物业服务企业收费过高，业主请求变更收费标准的，人民法院可以根据具体情况予以调整。

　　对物业服务合同价格和报酬进行调整，属于合同内容变更。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。如国物业服务企业收费过高，法院可予以调整。对地方政府确定了价格的，如果物业服务企业与业主协商的物业收费高于定价标准的，法院可以直接按照政府确定的价格标准，确定物业服务费用;如果没有定价，而只有政府指导价的，法院可以确定在规定基准价及其浮动价的浮动内进行收费;如果没有定价和政府指导价的，一般情况应按合同约定价格认定，除非双方签订的合同有欺诈或隐瞒等情形除外。

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