清华文旅产业总裁班|文化旅游项目全生命周期的投融资策略及解析

　　从文化旅游产业项目全生命周期来看其投融资策略，在建设期，在没有经营型现金流的情况下，可能就要以股权融资和项目贷款为主;在运营初期和市场培育期，最好是以流动资金贷款为主，这种方式可以不稀释原始股东的权益。

　　而在项目成熟期，这个时候现金流充沛和稳定的情况下，就要以流动资金贷款和资产证券化方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。另外，资产证券化可以实现轻资产运营，提升ROE(净资产收益率),比较快速地进而拉升股价，让投资人获得股票差价的收益。

　　最理想化的一种投资模式就是“上市公司+PE“，也是目前资本市场做投资比较极致的状态。以原来的公司开辟一块新的业务拿去上市，将初始投资溢价退出并实现收益以后，再用来作私募或者PE，孵化一块新的业务再上市。如果独立上市不了，就用自己的上市公司把它并购来实现投资退出。这样就打通了一个项目从筹建、孵化、成熟到投资退出，从私募到公募的投融资链条。

　　举个例子，商业地产最优秀的玩家是新加坡的凯德集团，凯德集团就是打通了商业地产的全产业链，打通了从私募到公募整个产业链。

　　第一、项目的资源。有司马台长城、温泉、古镇文化。具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。

　　第二、精巧的商业模式设计。收入模式中，除了门票还有索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺、展览等，整体规划的收入模式设计让项目的收入来源更加丰富，而且各项收入之间还有互相促进的作用，以此来提升项目收入规模。采取的资产模式是租赁原有古镇，将原来的老房子、那些基础设施整修、改建，这样资产比较轻，投入比较少。而项目新建的酒店是自持，这样项目的报表上资产栏看起来就比较好看;他的商业都是自营的，这样的话报表上体现的营业额看起来比较大，这样报表就会很丰富。由此一来，既有比较合适的资产配比，又有比较大的营业收入，那么融资能力就很强很方便了。

　　第三、良好的股东结构设计。古北水镇项目一共有四个股东，一是中青旅控股;二是乌镇旅游;第三个是长期投资人，国企，北京能源投资集团;再一个是私募投资机构，北京和谐成长投资中心 ;整个股东结构非常合理。技术经验主要依靠乌镇旅游项目团队，市场组织有中青旅来保证，国企作为长期投资人，而私募机构是财务投资者，这是一种非常好的组合与搭配。

　　第四、项目实施效果。2015年是古北水镇项目开业的第二年，已经进入了盈利通道，预计16 年超预期。2016Q1-Q3 接待游客192.41 万人次，同比增长76.52%，实现营业收入5.64 亿元，同比增长64.43%。2016 年全年预计240 万-250 万客流量，同比增长63%-70%，古北水镇低密度使得接待容量仍有较大的提升空间。古北之光酒店十一开业后，景区共有1300 多间客房(规划为1700-1800 间)，前三季度平均入住率约70%。景区收入中客房和餐饮占比大于40%，15 年客单价为314.1元。多样化消费场景使得景区客单价较高，盈利能力更佳。未来规划是每年接待400万人，综合收入超10亿。如将来规划上市，市值应该就会相当一家大型规模的企业。

　　第五、早期的现金流平衡安排。在平衡现金流方面，项目早期规划有一个比较好的安排。就是在项目开业的前后，龙湖地产规划了一个地产项目“长城源著”，这样可以尽早地回收一部分投资，减少早期投资的压力。

　　第六、可持续发展规划。从可持续发展方面，比如说将来上市之后要做什么，项目也及早安排好了相关题材，规划了高尔夫，别墅地产、度假公寓等多种业态和设施，以满足可持续发展的需要。

　　第七、退出规划。退出规划方面，应该说这个项目财务条件已基本具备了独立上市的前景。如果未来难以独立上市，还留了后手，因为里面有一个大股东是中青旅，完全可以由中青旅来并购，实现财务投资者的退出。

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