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清华文旅产业总裁班|文化旅游项目投融资方案的优化

发布时间:2018-02-27 15:33:02  信息来源:小编互联网整理   作者:企业培训网小编

  如何提高文化旅游产业项目投融资成功的概率呢?融资方案的优化是必须的。首先是从商业模式方面进行优化。

  第一是收入模式的优化。

  门票是最常见的一种收入方式,而门票是强制性的,门票定价的是否合理很重要。如果门票定的过高就会把很多潜在的消费者挡在门外了,但是门票如果定价过低,而景区的功能体验不完善或还没有亮点能够引发消费者、旅游者消费意愿的项目,那消费者来了也就白来了,根本无法增加有效的二次消费。门票定价,是策略性的系统设计,必须根据市场的需求、消费者的能力、意愿以及景区本身的功能体验规划设计、附加消费项目的新引力和能引发二次消费的能力来确定门票价格;实际上,门票是对目标顾客筛选的方式,因此,门票定价策略就尤为重要了。

  商业基础设施是自营,还是联营、出租?自营意味着什么、联营意味着什么?自营意味着项目的资产在你的报表上,项目的收入、流水也在你的报表上,同时经营风险也在你身上;而如果是联营和出租的话,那就意味着你把市场风险转嫁给联营商户和租客,但是你的收入也就只剩下基本租金和流水分成了,虽然你的经营风险相对小了,但是你的收入总额和报表流水相对来说也小了很多,从报表上看,流水就不那么好看了。

  还有,是不是要卖掉一部分项目的物业来补充现金流以减轻投资的压力,来调节财务状况?比如说高尔夫项目投资,如果说高尔夫项目没有高尔夫别墅,或者说高尔夫别墅卖的不好,那这个高尔夫项目就很难做的很好。一般来讲高尔夫别墅是高尔夫项目平衡投资的一个决定性因素,别墅卖的好才能说明高尔夫项目的投资是成功的,才能减轻运营的压力。还有就是文化旅游项目的知识产权的授权,采取什么收入方式,是分成收入还是异业联盟,怎么进入报表,广告收入又怎么进入报表,这些都是可以进行设计调整的,进而优化项目的收入模式。

  第二是成本模式的优化。

  成本的降低即意味着项目盈利能力的提升,而在整个项目成本里面怎么样有效的控制成本、降低成本,或者通收入模式的设计和合作方式实现成本转嫁,把成本转嫁出去,转嫁出去的成本也就相当于提升的收入。

  第三是资产模式的优化。

  在轻资产和重资产之间,通过自持还是出售一部分、租赁一部分可以来调整企业的资产轻重。甚至在销售方式中,选择代销还是自采自营的方式,也可以来改善资产的轻重比例,这个对于提高项目的估值也是非常有帮助的。比如说把自采自营的方式改成代销,这样的话在报表上就可以把存货移到表外去了,这样资产端就会好看很多。

  投融资方案优化的第二个方面,是退出机制的优化。

  退出机制优化的第一是退出市场层级的优化。以私募市场还是半公募市场、还是公募市场为退出目标,这个也是可以调节的。现在的新三板,可以讲是一个典型的半公募的市场,交易所内发行的小公募产品也是一个半公募机市场,而如果去交易所上市,对投资者没有准入要求,那就是公募市场。如果只是做股权转让的话,那就只是一个协议转让,就是私募市场。私募、公募、半公募差别就是资产的流动性的差异,流动性的不同对于资产的估值差别是非常大的。如果说你能够提升你退出的市场层级,那么对你的资产的估值就会提升很多,而资产的估值提升了,你的项目的融资能力自然也就提升了。

  因此,要根据投资退出的机制来调整项目投融资规划,来反向调整项目商业模式和公司的治理方式与治理结构。比如说私募市场更看好重资产,如果在私募市场融资的时候,商业模式往重资产方向调整一些会比较好;如果实现了上市,那么可能就要走轻资产道路,把商业模式和资产模式往轻资产方向调整。还有,如果规划往上市方向,那就要求公司的治理更加规范透明,而私募市场则更看重财务盈利能力。


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