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北大地产金融班:区域分化,市场空间向一二线城市和主要城市群集中

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发表于 2020-2-13 16:35:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
  2019-2030年,一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为1.0、4.4、6.3亿平,占全国8.6%、37.5%、53.9%;与2012-2018年商品住房销售面积占比相比,分别提升4.4、提升4.4、下降8.8个百分点。其中,一线城市需求占比提升,主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏低,改善空间大;二是保障房供应增加,中低收入群体住房条件改善。二线城市需求占比提升,主要受益于常住城镇人口增加。35个二线城市相对于本省的经济-人口比平均1.6,经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有绝对优势,持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降,一是由于人口净流出,2018年三四线城市的经济-人口比仅为0.76;二是因为需求漏损较多,新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高,存在大量带房入城现象。
  2019-2030年,商品住房需求将集中在19大城市群。第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6大城市群,年均需求1-2.1亿平,占全国8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群,年均需求0.26-0.56亿平,占全国2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群,年均需求0.24亿平以内,占全国比重不高于2.1%。整体而言,全国住房需求分布有两个特征。第一,需求向重要城市群集中,地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别为1.35、0.35和0.15亿平,占比11.5%、3.0%和1.3%。第二,需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群,从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队有2/3为东部沿海城市群;第二梯队有5/8为中部和西南部城市群;第三梯队全部为东北和西北部城市群。

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